contrato alquiler habitación

 Contrato de Alquiler de habitación: Modelo y normativa 

El contrato de alquiler habitación es un acuerdo, verbal o escrito, por el que una parte ( el arrendador), cede el uso o disfrute de una habitación y las zonas comunes de una vivienda (baño, salón, cocina…) a otra, el arrendatario o inquilino, a cambio de un precio o renta, y en el que la duración del contrato es pactada libremente por las partes.

Para comprender la naturaleza de dicho contrato, a continuación veremos veremos un modelo gratuito de contrato de alquiler de habitación, las características de este tipo de contrato, su regulación, y el contenido mínimo que debe contener para evitar problemas de futuro.

Modelo gratuito de contrato de alquiler habitación

Fundamentalmente, como se puede ver en la siguiente plantilla de ejemplo, se recogen los datos de identificación y las obligaciones de las partes:

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN (SUJETO A LA LAU)

En ……., a 22 de ……. 20…..

REUNIDOS

De una parte, como PARTE ARRENDADORA D.  …………………………………………., mayor de edad, con DNI. Nº ……………………, con domicilio en …………………………………………………………………………, y de otra como PARTE ARRENDATARIA D. ……………………………………………………, mayor de edad, de estado civil …………….., con DNI Nº ………………. y con domicilio a efectos de notificaciones en C/ …………………………………….

La PARTE ARRENDADORA y la PARTE ARRENDATARIA que, en adelante, podrán ser denominadas, individualmente, «la Parte» y conjuntamente, «las Partes», reconociéndose capacidad legal suficiente para contratar y obligarse en la representación que actúan, y siendo responsables de la veracidad de sus manifestaciones,


EXPONEN


I. Que la PARTE ARRENDADORA es propietaria de una vivienda amueblada cuya superficie útil es de ……….. metros cuadrados y que se encuentra ubicada en: ………………., la cual cuenta con ………………. habitaciones y que, además, comprende:

(DESCRIPCIÓN ………………. )

La vivienda se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de ………………. , con los siguientes datos: ………………. Su referencia catastral es:  ……………….

Se adjunta como Anexo al presente documento una copia del Certificado de Eficiencia Energética regulado en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Asimismo, se incorpora al presente un Anexo de inventario de bienes muebles, con el mobiliario existente en la vivienda y su estado de uso y conservación al momento de firmarse este documento.

En adelante, esta será denominada la «Vivienda».

II. Que una de las habitaciones de la Vivienda cuenta con el siguiente número identificativo:  ………………. , el cual figura en ………………. , y con una superficie útil de  ……………….  metros cuadrados.

Esta habitación se encuentra amueblada con el mobiliario, enseres y objetos detallados en el Anexo de inventario de bienes muebles, junto con el mobiliario existente en las zonas comunes de la Vivienda.

Dicho Anexo se incorpora al presente documento.

En adelante, la misma será denominada la «Habitación».

III. Que ambas Partes conocen perfectamente y aceptan la superficie y demás características de la Habitación y de la Vivienda, incluyendo su mobiliario, así como su estado de uso y conservación. No obstante, la Habitación se arrienda como cuerpo cierto; así, de diferir la superficie real y la aquí descrita, esto no afectará de forma alguna a las condiciones y cláusulas que aquí se fijan, particularmente en lo relativo al precio de la renta.

IV. Que la PARTE ARRENDATARIA necesita una habitación para su uso personal como vivienda habitual y permanente.

V. Que la PARTE ARRENDADORA tiene facultades legales para celebrar un contrato de arrendamiento total o parcial sobre la Vivienda y consiente dicha cesión, y la PARTE ARRENDATARIA, al encontrarla adecuada a sus necesidades, está interesada en el arrendamiento de la Habitación para el uso mencionado en el Expositivo anterior.

VI. Y que, habiendo llegado las Partes, libre y espontáneamente, a una coincidencia mutua de sus voluntades, formalizan el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN, en adelante, el «Contrato» o el «Contrato de arrendamiento», al objeto de constituir y regular su acuerdo, el cual se regirá por las siguientes,


ESTIPULACIONES

Para descargar el modelo completo en formato Word editable, hacer clic en el siguiente botón:

Alquiler por habitaciones : ¿Cuál es la normativa que se aplica?

Partiendo de la base que alquilar un piso por habitaciones es legal, el contrato de habitación es un contrato atípico, cuyo objeto es un edificio habitable que tiene por objeto satisfacer, de forma permanente o temporal, las necesidad de vivienda de una persona alquilando una habitación del inmueble.

Muy habitual entre estudiantes que temporalmente tienen que realizar sus estudios o personas que por razón de trabajo necesitan alquilar una habitación durante una temporada, debe tener unos requisitos mínimos de habitabilidad, no sólo la habitación sino también las zonas comunes de inmueble, como puede ser el baño o la cocina.

Pero para ver la legislación que se aplica a este tipo de contrato, primero hay que tener claro para qué uso se destina el alquiler de la habitación: vivienda, uso turístico o alquiler de temporada.

Y ello porque, no esta regulado expresamente como tal en el Código Civil ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero si se puede encontrar regulado por algunas CCAA el alquiler de habitaciones para uso turístico.

El contrato de arrendamiento de habitaciones para uso de vivienda

Existen dudas sobre la naturaleza de este contrato y la normativa aplicable en relación a los contratos de alquiler de una habitación que tiene por objeto satisfacer la necesidad permanente de vivienda por parte del arrendatario.

Por un lado, una parte de la doctrina entiende que el objeto de arriendo debe ser considerado «edificación habitable» y por tanto un contrato de arrendamiento de vivienda del art. 2.1 LAU y por tanto sujeto a ésta con los beneficios legales y la protección jurídica al arrendatario que otorga la LAU.

Por otro lado, otra parte de la doctrina considera que estaríamos ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art.3.1 LAU) y que por tanto hay que estar a lo pactado por las partes y por ende, a la regulación del código Civil.

Los tribunales se ha pronunciado en uno u otro sentido, siendo mayoritaria la posición de los que consideran dicho contrato como sujetos a los art. 1 543 y siguientes de Código Civil.

El contrato de arrendamiento de habitaciones para uso de temporada

Para los contratos de alquiler de habitación temporales, pero con una duración superior al de uso turístico, se deben tener las mismas consideraciones que se han hecho anteriormente, pero la solución es más clara, ya que al no ser edificación habitable con carácter permanente, debe aplicarse el régimen general del Código Civil.

El contrato de arrendamiento de habitaciones para uso turístico

Estos contrato de alquiler, con plazos de duración muy cortos, muy habituales en el sector turístico, hasta el año 2013 en que se aprueba la Ley 4/2013, de 4 junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas eran asimilados a los arrendamientos de temporada y por tanto sujetos al Título III de la LAU.

Con la reforma de dicha ley, la regulación de la LAU se estableció como supletoria, es decir, en defecto de normativa sectorial específica de la respectiva Comunidad Autónoma.

A partir de entonces, las distintas CCAA han venido regulando el alquiler de habitación para uso turístico, de forma muy dispar y con distintos requisitos, con la inseguridad jurídica que ello conlleva.

Saber qué normativa es la aplicable es imprescindible para saber los derechos y obligaciones que tienen arrendador y arrendatario, como veremos mas abajo.

¿Cuál es el contenido mínimo que debe tener un contrato de alquiler de habitación?

El contrato de arrendamiento de habitación es el reflejo de la voluntad de las partes, arrendador y arrendatario, por lo que, todo lo que puedan acordar y plasmar en ese acuerdo, afectará al buen entendimiento de las relaciones entre ambas partes.

No puede decirse que haya un contenido mínimo, pero si que deba contener los aspectos fundamentales de la relación arrendaticia, para que tenga validez legal y eficacia jurídica y se eviten problemas en el futuro, como puede verse en el modelo gratuito de contrato descargable que acompañamos, cabe reseñar, entre otros aspectos:

  • Datos de identificación de arrendador y arrendatario (Nombre, apellidos, documento de identificación).
  • Datos de Identificación de la Finca y de su inscripción en el Registro de la Propiedad .
  • Descripción de la habitación y de las zonas comunes
  • Duración del alquiler. Las partes pueden pactar libremente la duración del contrato, pero determinar si está sujeto al Código Civil o a la LAU tiene trascendencia a la hora de aplicar o no las prorrogas una vez finalice el periodo pactado, que de estar sujeto al Código Civil no se aplicará, y en defecto de pacto se entenderá hecho por años, meses o días, en función de que la renta pactada sea por periodo anual, mensual o diario.
  • Causas de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de las partes. Ver también el post ¿Te pueden echar de una habitación alquilada?
  • Derecho de desistimiento del contrato por el arrendatario conforme al artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos e indemnización al arrendador.
  • Derecho de uso propio del arrendador que le concede el párrafo primero del artículo 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos, en el sentido de que podrá impedir que se prorrogue obligatoriamente el contrato, y requisitos y plazos de comunicación.
  • Renta pactada, plazo y forma de pago y revalorización.
  • Gastos generales y suministros; obras de mejora y pequeñas reparaciones
  • Garantías de cumplimiento: fianza y garantías adicionales (fiadores).
  • Normas de la Comunidad y normas de convivencia (horario de uso de zonas comunes)
  • Seguros contratados

Pactos opcionales:

  • Exclusión de zonas de las de uso común (por ejemplo el trastero)
  • Anexo de inventario de bienes muebles incorporado al Contrato o su inclusión en las estipulaciones del contrato, así como las zonas y servicios comunes de la Vivienda cuyo derecho de uso se le concede.
  • renuncia expresa del arrendatario de impedir el libre acceso del arrendador a las zonas comunes de la Vivienda y al resto de habitaciones de la misma que no se encuentren arrendadas en el momento de acceso.
  • Pacto de no cambiar la cerradura de la puerta de la Vivienda por el inquilino sin el previo consentimiento del arrendador, salvo casos de urgencia
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que corresponda a la Vivienda ( Ver el artículo ¿Quién paga el Ibi en un alquiler? ¿El Propietario o el Inquilino? )
  • Prohibición o no de la estancia de mascotas.
  • Si está permitido o no fumar en las zonas comunes.
  • Responsabilidad en caso de eventuales daños, pérdidas o hurtos.
  • Derecho de adquisición preferente por el arrendatario.
  • Subarriendo y cesión de la habitación
  • Clausula de Penalización Expresa por no entregar las llaves en plazo a la finalización del contrato.
  • Elevación a público del contrato e inscripción en el Registro de la propiedad

La fianza en el contrato de arrendamiento de una habitación

Este es otro de lo aspectos en los que influye la normativa aplicable al contrato de habitación.

Si se aplica la LAU, conforme al art. 36, será obligatorio el depósito de la fianza en el organismo administrativo de la correspondiente Comunidad Autónoma.

Si el contrato está sujeto al Código Civil, no será obligatorio ese depósito pero el el arrendador sí puede exigírsela al inquilino de la habitación como garantía del cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, ya sea para reparar los daños ocasionados en la habitación o en cualquier zona de la vivienda o de su mobiliario, ya sea para hacer frente a la falta de pago de la renta u otros conceptos.

En todo caso esta fianza será devuelta al inquilino una vez se haya comprobado el estado y condiciones en las que se entrega la habitación y el resto de la vivienda al arrendador al finalizar el Contrato, así como el cumplimiento del resto de sus obligaciones.

En realidad, en el subarriendo, estamos en un supuesto de alquiler de habitaciones por parte del inquilino.

Se trata de una practica legal pero que deberá acordarse de común acuerdo, si el contrato está sometido al Código Civil, o con el consentimiento del propietario, según el art. 8 de la LAU.

Por tanto puede recogerse en el contrato su prohibición de la siguiente forma:

Se prohíbe expresamente a la PARTE ARRENDATARIA la cesión de este Contrato, así como el subarriendo parcial o total de la Habitación.

El incumplimiento por parte de la PARTE ARRENDATARIA de esta prohibición dará lugar a la resolución del presente Contrato de forma inmediata.


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