Cómo rescindir un contrato de alquiler con opción a compra por parte del propietario

El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece la posibilidad al propietario de rescindir un contrato de alquiler con opción de compra por necesitarlo para uso propio o de sus familiares, siempre que lo avise con dos meses de antelación al arrendatario y ocupe efectivamente la vivienda en el plazo de los 3 meses siguientes a la extinción del contrato.

Figura jurídica muy utilizada en la crisis de 2008, por determinadas circunstancias personales y económicas, el arrendador puede verse en la necesidad de tener que hacer una rescisión del contrato por recuperar la vivienda para usarla para sí o su familia.

Veamos a continuación la regulación de los alquileres con opción de compra y los requisitos para rescindir un contrato de alquiler con opción a compra por parte del propietario.

Regulación legal del alquiler con opción a compra

Un contrato de alquiler con opción a compra es un contrato mixto, de alquiler al que se le añade una cláusula de opción de compra en favor del inquilino que pasaría a ser comprador del inmueble.

El arrendamiento se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil, en lo que no esté pactado por las partes.

Sin embargo, la opción de compra no se contempla ni en la LAU ni en el Código Civil, estando, por tanto, a lo que libremente pacten las partes.

La cláusula de la opción de compra, que debe añadirse en el modelo contrato de arrendamiento debe contener fundamentalmente:

1. El plazo máximo en el que se debe ejercitar la opción de compra, transcurrido el cual, caducará, quedando libre el arrendador de la opción. El plazo puede ser inferior, igual o superior al tiempo pactado para el contrato de arrendamiento. En este último caso solo podrá ejecutarse una vez terminen las prórrogas legales.
2. El precio final de la compra de la vivienda, que puede ser fijo o actualizarse paródicamente.
3. Prima por la inclusión de la opción de compra (si así se acuerda), que perderá el inquilino si no la ejecuta en el plazo estipulado.
4. El importe de la renta mensual que descontará del precio de la compraventa, una vez se ejecute la cláusula de opción de compra.

Una vez comunique el inquilino en plazo, recomendablemente por Burofax, el ejercicio de la opción de compra, se suele pactar que con el pago del precio de la compraventa esta quede perfeccionada y el inquilino pasa a ser propietario.

→ Lectura relacionada: Cómo rescindir un contrato de alquiler anticipadamente

Requisitos para rescindir contrato de alquiler con opción a compra por parte del propietario por razones de necesidad

En primer lugar, habría que diferenciar, a la vista de las reformas operadas por la LAU, la fecha de celebración del Contrato, pues contemplan un régimen jurídico distinto.

 Contratos de alquiler de vivienda celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019.

Se aplica, como ya se adelantó, el artículo 9.3° LAU, cuyos requisitos son

1. Estar legitimado para recuperar la vivienda por necesitarla:

• El arrendador para sí mismo
• Para familiar en primer grado de consanguinidad (padres e hijos) o por adopción
• para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial

2. No es necesario que se haga constar en el contrato.

3. Debe haber transcurrido al menos un año para recuperar la vivienda.

4. Comunicación cierta y acreditada: El arrendador debe comunicarlo al inquilino con 2 meses de antelación. A dicha comunicación se deberá acompañar la acreditación de la necesidad por parte del arrendador, como ha reiterado en numerosas ocasiones la Jurisprudencia del Tribunal Supremo. Por ejemplo, uno de los supuestos más habituales es el de recuperar la vivienda para los hijos que no tienen vivienda, punto que deberá acreditarse para que dicha necesidad pueda ser considerada cierta y acreditada.

5. El plazo para tomar posesión de la vivienda es de 3 MESES. Si no se hiciera en ese tiempo, en el plazo de 30 días el inquilino puede solicitar volver a la vivienda por un plazo de 3 años y solicitar una indemnización por los gastos que le haya ocasionado el desalojo.

→ Lectura relacionada: Modelo de rescisión de contrato de alquiler

Para los contratos celebrados a partir del 5 de marzo de 2019.

La modificación principal que recoge la reforma del Real Decreto Ley 7/2019 del art. 9.3 de la LAU se refiere a que debe constar expresamente en el contrato de arrendamiento la posibilidad de recuperar la vivienda.

Y una última aclaración.

Esta posibilidad de recuperación de la vivienda sólo se contempla para las personas físicas.

Así está redactado, con dicha reforma, el citado artículo:

En este post hay un Modelo de burofax de rescisión de contrato alquiler por necesidad del arrendador.

→ Lectura relacionada: Modelo contrato alquiler habitación [year]

Normativa Relacionada:

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
• Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

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