como rescindir un contrato de alquiler

 Cómo rescindir un contrato de alquiler anticipadamente 

La cancelación de un contrato de alquiler antes de tiempo, puede hacerse por el inquilino o por el arrendador a través de la figura del desistimiento del contrato, una posibilidad que se establece por ley (según el art. 11 de la LAU, el inquilino puede anular el contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde su celebración y se comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días) y que también puede acordarse por las partes en el contrato.

Esta situación puede darse por una serie de causas legales, puede tener o no consecuencias importantes, como el pago de una indemnización o penalización y otra serie de cuestiones y dudas que resolveremos a lo largo de este artículo.

El desistimiento del contrato de alquiler Por parte del inquilino

El contrato de arrendamiento tiene una duración pactada por las partes, con sus prorrogas, por lo que , una vez llegado el fin del contrato, tanto arrendador como arrendatario deben dar el correspondiente preaviso de fin del contrato del arrendamiento de vivienda.

Por tanto nos centraremos en el desistimiento del contrato de alquiler antes de tiempo, dejaremos fuera de este artículo los supuestos terminación del contrato por finalización de de los plazos mínimos legales de duración de contrato (5 años si el arrendador es persona física, 7 si es jurídica, para los contratos de arrendamiento después de la reforma del 6 de marzo de 2019) y las prórrogas del contrato (para los contratos de duración inferior a 5 ó 7 años, la prórroga anual hasta alcanzar el plazo mínimo, y para los contratos de duración de 5 ó 7 años la prórroga anual hasta un máximo de 3 si no se notifica el fin del contrato)

Desistimiento por Ley del contrato de arrendamiento antes de su vencimiento

Fuera de estos casos, la LAU, en su art. 11, (aplicable a todos los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013 hasta la actualidad) establece que el inquilino pueda desistirse del contrato de arrendamiento:

desistimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino

Por tanto, si quieres rescindir un contrato de alquiler sin pagar indemnización, y que sea legal la cancelación de forma anticipada del contrato por parte del inquilino tienen que darse dos requisitos:

  • que haya transcurrido al menos 6 meses desde la celebración del contrato
  • comunicación al arrendador con una antelación mínima de 30 días (y si es mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo, mejor)

Sin duda esta regulación del la LAU favorece claramente al inquilino, a diferencia de la normativa aplicable a los contratos celebrados con anterioridad al 6 de Junio de 2013, que sólo permitía anular el contrato si se había pactado una regulación superior a 5 AÑOS.

¿Y si no han transcurrido los 6 meses, puede el inquilino romper el contrato?

Aunque no hay mucha jurisprudencia al respecto, sí hay alguna que determina que el inquilino, para este caso, deberá avisar al casero y pagar las rentas que falten hasta completar los 6 meses.

La sentencia de la Sección 20ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 13/06/2017, estableció, por ejemplo, el pago de las mensualidades restantes hasta completar los 6 meses.

Otras de las dudas que se plantean son en relación a la indemnización o penalización al arrendador por parte del inquilino.

En este caso, solo habrá indemnización SI SE HA PACTADO EXPRESAMENTE POR LAS PARTES EN EL CONTRATO, en caso contrario, no habrá.

Ejemplo de redacción de dicha cláusula:

Indemnización por desistimiento anticipado. Dado que el Contrato de Arrendamiento se suscribió con una duración inicial de __________ año(s) (duración del contrato de arrendamiento sin prórrogas) y el Arrendatario ha desistido con anterioridad al transcurso de dicho plazo o durante el transcurso de una de las prórrogas legales, haciendo uso de la facultad de desistimiento establecida en el artículo 11 de la LAU, de conformidad con lo establecido en la cláusula __________ (cláusula del contrato donde se prevé la indemnización) del Contrato de Arrendamiento y en el referido artículo 11 de la LAU, el Arrendatario debe abonar al Arrendador el importe de ___________________________________________ EUROS (importe de la indemnización por desistimiento) correspondiente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Pero además, hay dos causas legales por las que se permite solicitar al arrendatario la cancelación del contrato de alquiler:

  • Que el arrendador no mantenga condiciones de habitabilidad la vivienda
  • Que el arrendador cause actos de perturbación que impidan el uso adecuado por el inquilino.

Una vez decidida la anulación del contrato de arrendamiento por parte del inquilino, hay que seguir los siguientes pasos:

  1. Devolver la fianza (el propietario no puede retenerla sin justificación)
  2. Revisar la situación del inmueble, debiendo estar en el mismo estado en que se entregó, a efecto de evitar futuras reclamaciones del propietario.
  3. Ponerse al día en pago de los suministros y otras obligaciones evitando deudas pendientes
  4. Cese en el pago de la renta
  5. Redactar y firmar un modelo de rescisión de contrato de alquiler, por el que se pone fin a la relación arrendaticia, haciendo consta la fecha y hora de entrega de llaves.

Desistimiento del contrato de alquiler Por parte del Propietario

A continuación analizaremos cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario.

Fundamentalmente el objetivo del propietario es recuperar la posesión de la vivienda, pero debe revisar previamente el estado en que se entrega, a efectos de reclamar las reparaciones que sean de cargo del inquilino; comprobar el pago de la renta y de las cantidades asimiladas (los suministros y el resto de pagos a que esté obligado el inquilino) y devolver la fianza, una vez comprobado que no hay deudas pendientes.

Causas que puede alegar el arrendador para rescindir el contrato de alquiler

Siendo propietario, éstas son las causas para cancelar el contrato antes de tiempo:

1.- Rescindir un contrato de alquiler para uso propio o familiar. Art. 9 de la LAU

La posibilidad de recuperar la vivienda arrendada por necesidad del arrendador o sus familiares viene regulada en el art. 9 de la LAU.

Debido a las reformas que ha sufrido la LAU, el régimen puede ser distinto en función de la fecha de celebración del contrato:

  • Para los contratos celebrados desde el 6/06/2013 hasta el 5/03/2019 se puede recuperar la vivienda para sí o para familiares, una vez haya transcurrido 1 año, al menos con un preaviso al arrendatario con dos meses de antelación y sin que se necesario hacerlo constar expresamente en el contrato.
  • Para los contratos celebrados desde el 5/03/2019 en adelante, tras la modificación del artículo 9.3 de la LAU por el Real Decreto Ley 7/2019, debe constar expresamente en el contrato esa facultad de recuperación.
Rescindir un contrato de alquiler para uso propio o familiar

2.- Causas legales del art. 27 de la LAU

  • Rescindir un contrato de alquiler por impago de la renta o de cualquier otra cantidad. Suele ser el motivo más habitual y que da lugar a la interposición de una demanda de desahucio.
  • Falta de abono de la fianza o no haber abonado la actualización de la misma. (garantía obligatoria establecida en el art. 36 de la LAU:  1 mes de renta para el alquiler de vivienda, 2 para el de local de negocio)
  • Subarrendamiento de la vivienda sin consentimiento del propietario
  • Realización de obras en la vivienda sin autorización del arrendador o daños causados en la vivienda,
  • Por ruidos molestos (llevar a cabo actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas dentro de la vivienda)
  • La vivienda deje de estar destinada a satisfacer la necesidad de vivienda de carácter permanente para el inquilino

Cómo redactar una carta para rescindir un contrato de alquiler

Se recomienda que la comunicación del desistimiento del contrato de arrendamiento se haga contar por escrito, bien firmando la copia o bien mediante el envío de la comunicación por burofax, de forma de que deje constancia fehaciente.

A continuación dejamos algunas plantillas de escritos poniendo en conocimiento la cancelación del contrato:

Comunicación al arrendador del desistimiento del inquilino en contratos sujetos a la LAU (celebrados a partir del el 06-06-2013)

D/Dª…………………………. (Datos del arrendatario o inquilino)

C/………………………………….

(Ciudad)

Código Postal

(Datos del arrendador)

D……………….

c/………………….

(Ciudad)

Código Postal

En……….. a……. de………. de 20…

Muy Sr/a mío/a:

Por medio del la presente, en calidad de parte arrendataria y con relación al contrato de arrendamiento de la vivienda sita en c/………………… de la localidad de……………… suscrito en fecha…………, pongo en su conocimiento mi voluntad de desistirme del citado contrato al amparo y dentro del plazo de 2 meses de antelación conferido en el artículo 11 de la LAU 29/1994, reformado por la Ley 4/2013.

La devolución del inmueble y entrega de las llaves tendrá que ser puesta a mi disposición el próximo día………, a las…… horas, salvo que me indique otra cosa al respecto, solicitándole la devolución del importe de la fianza que en su día le entregué por importe de………. euros.

Sin otro particular, reciba un cordial saludo

Firma y Fecha


Carta de rescisión del contrato de alquiler por parte del arrendador por necesitarlo para usos propios

D/Dª…………………………. (Datos del arrendador)

C/………………………………….

(Ciudad)

Código Postal

(Datos del inquilino)

D……………….

c/………………….

(Ciudad)

Código Postal

En……….. a……. de………. de 20…

Muy Sr/a mío/a:

Por medio del la presente, en calidad de parte arrendadora y con relación al contrato de arrendamiento de la vivienda sita en c/………………… de la localidad de……………… suscrito en fecha…………, pongo en su conocimiento mi voluntad de recuperar el citado inmueble al amparo y dentro del plazo conferido en el artículo 9.3 de la LAU 29/1994.

La devolución del inmueble y entrega de las llaves será puesta a su disposición el próximo día………, a las…… horas, previa revisión del estado en que se encuentre.

Sin otro particular, reciba un cordial saludo

Firma y Fecha


En caso de incumplimiento del arrendatario (salvo falta de pago de la renta) deberá hacerse constar el motivo de la cancelación del contrato en dicha comunicación, que recordamos que puede ser porque:

  • El inquilino ha realquilado la vivienda o cedido el contrato a otro
  • El inquilino ha causado daños intencionados en la vivienda
  • El inquilino ha realizado obras sin tu consentimiento como arrendador
  • El inquilino realiza actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas
  • El inquilino ya no vive permanentemente en la vivienda
  • El inquilino ha incumplido alguna obligación prevista en el contrato
  • Ya ha transcurrido el plazo mínimo pactado y las prórrogas legales

Rescindir un contrato de alquiler de mutuo acuerdo

Cabe la posibilidad que ambas partes puedan llegar a un acuerdo de finalización del contrato de alquiler.

En este caso de acuerdo de terminación de contrato de arrendamiento, el documento deberá recoger, además de los datos de identificación de la parte arrendadora y arrendataria y de la vivienda, la entrega de llaves, la devolución de la fianza y que no hay obligaciones pendientes por ninguna de las partes.

A modo de ejemplo podría ser:

FINALIZACION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y ENTREGA DE LLAVES

En……………………, a……. de…………….de 20……

REUNIDOS

De una parte, DON/DOÑA ……………………….., (datos personales incluyendo domicilio y DNI), en su calidad de PARTE ARRENDADORA.

Y de otra parte, DON/DOÑA ……………………………, (datos personales incluyendo domicilio y DNI), en su calidad de PARTE ARRENDATARIA.

EXPONEN

PRIMERO.- Que con fecha………., ambas partes firmaron contrato de arrendamiento relativo a la vivienda sita en………….., calle…………., (datos de ubicación de la vivienda).

SEGUNDO.- Con fecha…… de…….. de 20……, ambas partes han decidido resolver de mutuo acuerdo el citado contrato de arrendamiento, y a tal efecto

ACUERDAN

PRIMERO.-Dar por terminado el Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha …………. al que se hace mención en el primer expositivo.

SEGUNDO.- El arrendatario hace entrega al arrendador de la posesión del citado inmueble así como de las llaves de la vivienda.

TERCERO.-  Por parte del arrendador se hace constar que recibe la vivienda en buen estado de conservación, por lo que afirma no tener que formular reclamación de indemnización por daños o perjuicios.

CUARTO.-  El arrendador hace entrega al arrendatario en este acto del importe de la fianza que recibió con la firma del contrato y que asciende a la cuantía de………euros.

QUINTO.- Igualmente el arrendador manifiesta que el arrendatario ha cumplido puntualmente su obligación de pago de la renta, sin que a fecha de hoy adeude cantidad alguna por este concepto ni por cualquier otro referido a cantidades asimiladas como agua, luz, etc

SEXTO.-  Las partes dan por saldadas y finiquitadas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda, declarando no tener nada más que reclamarse por concepto alguno.

Estando conformes ambas partes con el contenido del presente documento, lo firman por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.

     EL ARRENDADOR                                    EL ARRENDATARIO

Normativa Relacionada:


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