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 Preaviso del Fin de contrato en el Arrendamiento Vivienda 

Tras la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019, los contratos de alquiler de viviendas finalizan una vez transcurra el plazo pactado por las partes, pero si es inferior a 5 años, se prorroga automáticamente por años, hasta un máximo de 5 años, si el arrendador es persona física, o 7años si es persona jurídica, a lo que habrá que añadir la prorroga tácita de 3 años (art. 9 de la LAU).

Una vez alcanzada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, el arrendador puede comunicar al arrendatario su voluntad de no renovar comunicándolo con 4 meses de antelación, y si es el inquilino, deberá hacerlo con 2 meses de antelación.

Además, el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula el plazo de preaviso de fin de contrato de arrendamiento de vivienda por el que el arrendatario, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de 30 días, por el que puede desistirse del contrato de alquiler.

Estas situaciones, puede dar lugar a distintas dudas: ¿Cuándo avisar el fin contrato alquiler? ¿Cómo comunicar el fin de contrato de alquiler? ¿Hay que pagar indemnización o penalización por dejar el piso en alquiler? Todas estas dudas las resolvemos a continuación…

Lo primero, conocer la fecha en que se firmó el contrato de arrendamiento

Los contratos de alquiler firmados con anterioridad al 6 de marzo de 2019 tenían un plazo de duración de 3 años con una prórroga de de 1 año.

Para los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, y que por tanto se rigen con el Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se aplica la duración de 5 ó 7 años, más la prorrogas anuales de 1 año, hasta un máximo de 3.

Plazo de Preaviso del fin de contrato, para que no sea efectiva la prorroga tácita del arrendamiento de vivienda.

Conocida la fecha del contrato, podremos saber el plazo de preaviso a realizar:

Contratos celebrados con anterioridad al 6 de Marzo de 2019

Preaviso con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato.

Contratos celebrados con posterioridad al 6 de Marzo de 2019

La prorroga tácita, y el plazo de preaviso, se regula en el art. 10 de la LAU, modificado por el el Real Decreto-ley 7/2019 y por el que, transcurrido el plazo de 5 o 7 años (SI EL ARRENDADOR ES PERSONA JURÍDICA), se considera prorrogado por años, salgo que algunas de las partes comunique a la otra su voluntad de no renovarlo.

El plazo de preaviso es distinto:

  • 4 meses de antelación, a la fecha de vencimiento del contrato, en el caso del arrendador, es el tiempo de antelación por el que hay que avisar al inquilino
  • 2 meses, en el caso del arrendatario.

Si finaliza la duración del contrato y ni arrendador ni arrendatario manifiestan su voluntad de no prorrogar : La tácita reconducción

Una vez finaliza el periodo de prórroga tácita establecido por ley, el arrendador debe comunicar al arrendatario en el plazo de 15 días siguientes a la terminación de la duración del contrato que quiere que le devuelva la vivienda.

Si el inquilino sigue en la vivienda durante ese plazo, y el arrendador no comunica nada al arrendatario en ese plazo de 15 días, se produce lo que se conoce como tácita reconducción, que no es sino un nuevo contrato con las mismas condiciones y entre las mismas partes, salvo en materia de duración del contrato, que se establece por ley como veremos a continuación.

La tácita reconducción se regula en los arts. 1566 y siguientes del Código Civil, en virtud de la cual, la duración del contrato se fijará en función de la renta: si la renta es mensual, se entiende que el contrato se renueva por meses, si la renta es anual, se entiende que se renueva de forma anual.

Observación importante: Una vez efectiva la tácita reconducción, el contrato de alquiler, y por tanto los derechos y obligaciones de la partes estarán sujetas a lo que disponga el Código Civil para los arrendamientos, al no hablar nada la LAU sobre la tácita reconducción.

Plazo de Preaviso en caso de desistimiento anticipado del inquilino

En este supuesto veremos cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del inquilino, es decir, cómo dejar el piso en alquiler antes del fin del contrato y si hay indemnización o penalización por parte del arrendatario y también en función de la fecha en que se celebró el contrato.

Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de Junio de 2013

La solución viene regulada en el art. 11 de la LAU, conforme a la modificación del art. 1.6 de la Ley 4/2013, de 4 de junio:

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización

El artículo es aplicable al supuesto que sea un sólo inquilino el que quiera desistirse del contrato, o sean varios y todos quieran desistirse al mismo tiempo.

Las dos opciones que tiene el inquilino para desistirse del contrato son dos:

  1. Una vez que hayan transcurrido 6 meses, y se comunique con 30 días de antelación, (preferiblemente recomendamos que se haga por burofax) o,
  2. Incluso si no se han pasado los 6 meses, si así se ha pactado por las partes en el contrato.

¿Tengo que pagar el mes completo de alquiler si me voy antes? ¿Cuál es la indemnización o penalización por rescindir el contrato de alquiler?

Para que haya penalización, primero debe pactarse por las partes y reflejarse en el contrato de alquiler. Si no es así, no hay que pagar indemnización.

Segundo, la cuantía debe ser una mensualidad de renta por cada año de contrato que falte por cumplir, pagando la parte proporcional para los periodos de tiempo inferiores a un año.

Contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de Enero de1995 y el 5 de Junio de 2013

Con arreglo a la redacción original del art. 11 de la LAU, que entró en vigor el 1/1/19995 :

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En este caso los requisitos son:

  • Duración pactada de 5 años, haya transcurrido 5 años de alquiler y se comunique por el inquilino con una antelación de 2 meses, o
  • Que las partes hayan pactado el desistimiento anticipado en el contrato, incluso por arrendamientos inferiores a 5 años.

Modelos de preaviso de fin de contrato del alquiler

La carta de preaviso es un modelo sencillo de redactar. (No confundir con el escrito de resolución de contrato y entrega de llaves)

En el encabezamiento, deben consignarse los datos de identificación y domicilio, la fecha y lugar de destinatario.

En el cuerpo del escrito, la referencia al contrato de arrendamiento y el fin que se pretende con el mismo, es decir, comunicar en plazo que se desea terminar el contrato de arrendamiento existente hasta ese momento.

Igualmente se debe hacer constar hora, fecha y lugar en que se emplaza a la otra parte para cumplimentar y firmar el documento por el que se resuelve el contrato y se entregan las llaves.

Con carácter genérico, damos algunos ejemplos de modelos de preaviso:

Modelo de comunicación del arrendador al inquilino de la no renovación del contrato

En…………., a ………. de ………………… de ……

D/Dª. ………………… (Datos del arrendatario)

C/ …………………

CP……. Ciudad………..

Referencia: Contrato de arrendamiento: contrato de arrendamiento de vivienda sita en …………………… de fecha ………………… suscrito entre D/Dª. ………………… como parte arrendadora y D/Dª. ………………………… como parte arrendataria.

Muy Sr./a Mío/a :

En mi condición de parte arrendadora en el contrato de arrendamiento de referencia, me dirijo a usted para comunicarle que es voluntad de esta parte no prorrogar el contrato de arrendamiento que nos ocupa a su vencimiento.

Por ello, una vez llegada la fecha de finalización de la vigente anualidad de contrato, deberá desocupar el inmueble, entregándolo en las mismas condiciones en que lo recibió y hacer entrega de las llaves al arrendador en el inmueble arrendado a las …. horas.

Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

Firmado

D…………………………

MODELO DE COMUNICACIÓN AL ARRENDADOR DE LA VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR PARTE DEL INQUILINO.

En…………., a ………. de ………………… de ……

D/Dª. ………………… (Datos del ARRENDADOR)

C/ …………………

CP……. Ciudad………..

Contrato de arrendamiento: contrato de arrendamiento de vivienda sita en …………………… de fecha ………………… suscrito entre D/Dª. ………………… como parte arrendadora y D/Dª. ………………………… como parte arrendataria.

Muy Sr./a Mío/a :

Como arrendatario en el contrato de arrendamiento de referencia, me dirijo a usted para comunicarle que es voluntad de esta parte no prorrogar el contrato de arrendamiento que nos ocupa a su vencimiento.

Por ello, una vez llegada la fecha de finalización de la vigente anualidad de contrato, esta parte desocupará el inmueble arrendado, entregándolo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y hará entrega de las llaves al arrendador en el inmueble arrendado a las …. horas.

Sin otro particular, reciba un cordial saludo

Firmado

…………………………

Modelo de comunicación al arrendador de la no renovación de la prórroga vigente por el Arrendatario

En…………., a ………. de ………………… de ……

D/Dª. ………………… (Datos del ARRENDADOR)

C/ …………………

CP……. Ciudad………..

Contrato de arrendamiento: contrato de arrendamiento de vivienda sita en …………………… de fecha ………………… suscrito entre D/Dª. ………………… como parte arrendadora y D/Dª. ………………………… como parte arrendataria.

Muy Sr./a Mío/a :

Como parte arrendataria en el contrato de arrendamiento indicado,  me dirijo a usted para comunicarle que es voluntad de esta parte no prorrogar por una anualidad más la prórroga actualmente en vigor del contrato de arrendamiento que nos ocupa.

Por ello, una vez llegada la fecha de finalización de la vigente prórroga, esta parte desocupará el inmueble, entregándolo en las mismas condiciones en que lo recibió y hará entrega de las llaves al arrendador en la vivienda arrendada a las …. horas.

Sin otro particular, reciba un cordial saludo 

Firmado

Modelo de comunicación al arrendador del desistimiento del arrendatario tras más de seis meses de vigencia del contrato (para contratos celebrados después del seis de junio de 2013)

En…………., a ………. de ………………… de ……

D/Dª. ………………… (Datos del ARRENDADOR)

C/ …………………

CP……. Ciudad………..

Contrato de arrendamiento: contrato de arrendamiento de vivienda sita en …………………… de fecha ………………… suscrito entre D/Dª. ………………… como parte arrendadora y D/Dª. ………………………… como parte arrendataria.

Muy Sr/a mío/a:

Por medio de la presente, como parte arrendatario/a y con relación al contrato de arrendamiento de la vivienda referenciado,  pongo en su conocimiento mi voluntad de desistir del citado contrato al amparo y dentro del plazo conferido en el artículo 11 de la LAU 29/1994, reformado por la Ley 4/2013.

La devolución del inmueble y entrega de las llaves será puesta a su disposición el próximo día………, a las…… horas, salvo que me indique otra cosa al respecto, solicitándole la devolución del importe de la fianza que en su día le entregué por importe de………. euros. 

Sin otro particular, reciba un cordial saludo 

Firmado


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