¿Quién paga el Ibi en un alquiler? ¿El Propietario o el Inquilino?

Cuando se alquila un piso, mediante un contrato de arrendamiento, se suele presentar la duda de quién paga el Ibi en un alquiler de vivienda, ¿el arrendador o el arrendatario?.

Como normal general, dicha obligación de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles corresponde al arrendador, pero se puede pactar por la partes que sea el inquilino quien se encargue del mismo, siempre que se recoja en el contrato de alquiler.

Veamos a continuación los distintos supuestos que pueden darse para saber quién paga el IBI en un alquiler...

¿Quíen esta obligado por ley a pagar el IBI?

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) como impuesto directo del Ayuntamiento, que se paga anualmente, grava los derechos reales, es decir la propiedad, de un bien inmueble, correspondiendo su pago al propietario.

Su cálculo se hace aplicando entre el 0,40%. el 1,30% al valor catastral del inmueble, aunque pueden contar con bonificaciones, como en el caso de las viviendas de protección oficial ( Ver También Cómo Obtener El Certificado Catastral de una Vivienda)

La administración municipal cargará el impuesto (lo que se ha llamado popularmente, "pagar la contribución") al propietario del inmueble, pero ello no es óbice a que las partes del contrato de arrendamiento puedan llegar a un acuerdo para que el pago se realice por el inquilino, tal como establece el art. 20, 1 de la LAU.

¿Es legal cobrar el Ibi al inquilino?

En principio sí es legal, pero tiene sus condiciones: el pacto debe ser por escrito y establecer el importe anual del gasto.

Hay que diferenciar también varios supuestos:

• ¿Quién paga el ibi en un alquiler de renta antigua? En los contratos de "renta antigua", es decir, los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el obligado al pago es el inquilino (es una obligación legal), salvo que se haya estipulado por las partes en el contrato que son de cuenta del arrendador (Disposiciones Transitorias Segunda, apartado 10 y Tercera, apartado 9, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos).
• En los contratos  celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, el obligado al pago es el arrendador, salvo que se pacte en el contrato que corresponde al inquilino.

Según el art. 20, 1 de la Ley de arrendamientos Urbanos,

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

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Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración

En consecuencia, para resolver la duda de quién debe pagar el Ibi del alquiler:

1. Debe recogerse por escrito en el contrato de alquiler
2. Debe establecerse el importe del IBI de forma concreta para que el inquilino pueda saber qué importe debe pagar y cuándo.

¿Qué paga el arrendador y qué paga el arrendatario?

Como normal general, la LAU establece las obligaciones de arrendador y arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda o de uso distinto del de vivienda (local de negocio), aunque el art. 1255 del Código Civil, en virtud del principio de libertad de pactos, abre la posibilidad de que las partes puedan llegar a una acuerdo, que deberá reflejarse en el contrato.

Las obligaciones de las partes se encuentran reguladas en los arts. 21 y siguientes de la LAU.

A modo de resumen:

1. En el caso del pago de los gastos de la comunidad, son a cargo del propietario pero que puede pactar por escrito que se haga cargo el arrendatario.
2. En el caso de suministros de agua o luz, ya hemos visto que es aconsejable que se ponga a nombre del arrendatario, aunque el alta corresponda al arrendador.
3. De igual forma, para garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda, el propietario debe hacerse cargo de las reparaciones y averías del inmueble, los costes de las reparaciones de mantenimiento, siempre que no sean consecuencia del mal uso del arrendatario.
4. Con el pago de las tasas municipales de basura (o Tasa de Residuos Urbanos), estamos en la misma situación, corresponde al arrendador, pero puede pactarse que sean de cargo del inquilino. Así se establece en los art. 2 y 36 de la Ley General Tributaria.
5. Los gastos de reparaciones derivadas del uso ordinario del inmueble, corresponden al arrendatario.

¿Se puede negar el inquilino al pago del IBI?

En este caso hay que diferenciar dos situaciones:

1. Si aún no se ha firmado el contrato de alquiler: el propietario está en su derecho de buscar un inquilino que haga cargo del impuesto (o de la tasa o los gastos de la comunidad de propietario) y el inquilino negarse a formalizar el alquiler y buscarse otra vivienda.
2. Si se ha firmado el contrato de alquiler : si se contempló la clausula de obligación de pago del IBI por el inquilino, debe hacer frente al pago. Si en dicho contrato no se estableció la obligación a cargo del arrendatario, no puede reclamarse ese importe al inquilino.

¿Y si estando obligado el inquilino no paga el IBI? : Requerimiento de pago del IBI al inquilino

Según la Jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, el pago del IBI es una cantidad asimilada a la renta del arrendamiento.

En su consecuencia, el arrendador puede instar judicialmente el desahucio por falta de pago de las rentas (o cantidades asimiladas) y desalojo de la vivienda, de conformidad con el art. 27 de la LAU.

Con carácter previo, y aunque la LAU no establece nada en concreto, el arrendador debe hacer un requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda al arrendatario para el pago del IBI.

La razón es que el inquilino pueda saber de forma exacta el importe debido. Para ello el propietario :

• Debe hacerle requerimiento previo de forma fehaciente, bien mediante notario o burofax con acuse de recibo y certificación del texto, de forma que quede constancia de la recepción del requerimiento.
• En dicha notificación fehaciente se debe incluir el recibo del pago del IBI, en caso de abono.

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Normativa aplicable

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
• Art. 1255 del Código Civil