¿Se puede echar a un inquilino en alquiler por venta de la vivienda?

El propietario de un inmueble, como dueño, tiene la potestad de vender la finca en los términos que considere conveniente. Ahora bien, ¿Qué pasa si la vivienda está alquilada? ¿Se extingue el contrato de arrendamiento? ¿Tiene que marcharse el inquilino?

Analizaremos a continuación las distintas situaciones que pueden plantearse sobre la venta de un piso alquilado, y las posibles soluciones, a la vista de las distintas modificaciones que ha sufrido, desde el año 2018, la normativa de arrendamientos urbanos, la Ley de Arrendamientos urbanos, y la distinta aplicación del marco normativo en función de la fecha de celebración del contrato.

Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 6 de marzo de 2019

Son de aplicación las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

En este caso el inquilino puede permanecer en la vivienda y el nuevo comprador se subroga en el contrato de arrendamiento, siempre que el contrato se encuentre dentro de los 5 primeros años si el arrendador es persona física o 7 años si es persona jurídica.

Es decir, el nuevo propietario se convierte en el nuevo casero, con sus derechos y obligaciones, entre las que se encuentran respetar la renta pactada y sin que pueda desalojar al inquilino durante la duración del contrato.

Sólo cabe una excepción: que el nuevo propietario alegue derecho de uso propio (para el mismo o su familia directa), pero es algo que puede alegar en cualquier tipo de contrato de alquiler.

El inquilino permanecerá en el inmueble por el tiempo de duración del contrato, normalmente de un año, y luego puede ir prorrogando el contrato a su voluntad durante 5 años (o 7, si fuera persona jurídica).

Según el art. 14 de la LAU, párrafo segundo:

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Esto es un derecho irrenunciable y cualquier cláusula establecida en el contrato en contrario se puede declarar nula.

Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 6 de marzo de 2019

Estos contratos de alquiler, firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, se rigen por a Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que, a su vez, se modificó por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en virtud de la derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre.

Hay que distinguir dos casos: que el nuevo propietario conociera o no la titularidad del inmueble a nombre del propietario vendedor.

1. En caso de que conociera la existencia del arrendamiento, hecho que no es fácil de probar, no puede dar por finalizado el alquiler y el inquilino puede permanecer en la vivienda un mínimo de 3 años desde que se firmara el contrato (plazo de prórroga forzosa).
2. Si el nuevo propietario, desconocía la existencia del arrendamiento, como tercero adquirente de buena fe (con arreglo a los requisitos exigidos en el art. 34 de la Ley Hipotecaria), tiene derecho a dar por finalizado el contrato de alquiler y el inquilino deberá marcharse de la finca en el plazo de 3 meses, quedándole la posibilidad de pedir alguna indemnización al antiguo propietario.

Ahora bien, el nuevo propietario no podrá alegar desconocimiento del arrendamiento desde el momento en que propietario vendedor aparezca como titular del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, algo que, en la práctica, rara vez se produce.

Derecho de tanteo y retracto por parte del inquilino

El art. 25 de la LAU establece el derecho de tanteo, que es un derecho preferente de compra: la posibilidad de comprar la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas al nuevo propietario, dentro de los 30 días naturales siguientes al aviso previo.

Se hará mediante burofax con acuse de recibo (o mediante notario que debe hacerle el casero) o de retracto (si no se le hizo el aviso previo el anterior propietario, puede, con posterioridad, igualar las condiciones de la venta del comprador).

Derecho que puede usar el inquilino, siempre que no hubiera renunciado en el contrato y el contrato sea posterior al 6 de marzo de 2019.

Si el inquilino ejerce su derecho y acepta la oferta, tendrá un plazo de 180 días siguientes al aviso para efectuar la compraventa.

Pasos que debe realizar el propietario para la venta del piso alquilado

A modo de resumen de lo explicado, los pasos a seguir que debe seguir el arrendador para poner en venta el piso alquilado serían:

1. Comprobar la fecha del contrato y ver si se consta inscrito en el Registro de la Propiedad.
2. Comunicar de forma fehaciente al inquilino la intención de vender, con el precio, la fecha de venta y cualquier información relacionada.
3. Si el inquilino no ejerce su derecho al tanteo y retracto en plazo, negociar con él la visita de posibles compradores.

Normativa que rige la venta de un piso alquilado

• Art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: Enajenación de la vivienda arrendada
• Art. 25 de la LAU: Derecho de Adquisición preferente
• art. 34 de la Ley Hipotecaria
• Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Preguntas Frecuentes

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