¿Cómo desahuciar a un inquilino sin contrato de arrendamiento? 

¿Qué pasa si un inquilino sin contrato no paga? En este caso, hablamos de un supuesto de contrato de alquiler verbal, en el que arrendador y arrendatario han pactado verbalmente el arrendamiento de vivienda, y en el que el inquilino deja de pagar las rentas.

En este caso, el arrendador puede ejercitar la acción de desahucio pero, al ser un contrato verbal, pueden darse problemas a la hora de la prueba, como veremos más abajo.

Por lo tanto, debemos de diferenciar la solución que habría que dar para otros supuestos como los de los ocupas, o los arrendamientos en precario, en el que se usa la vivienda con el beneplácito del propietario.

En este caso hablamos del supuesto de alquilar un piso sin contrato, es decir, arrendador y arrendatario pactan verbalmente el uso de una vivienda a cambio de un precio y por un plazo de duración determinado, puesto que en caso, de celebrar un contrato por escrito, acudiríamos a resolver el impago de las renta por el inquilino a través de desahucio sin mayor problema.

¿Es legal un contrato verbal de arrendamiento?

Sí, es perfectamente válido. Así viene reconocido expresamente en el el artículo 1547 del Código Civil, que ya habla de «ejecución de un contrato de arrendamiento verbal».

¿Cómo desalojar a un inquilino sin contrato en España para el caso que deje de pagar la renta?

Visto que el alquiler verbal es válido y que tiene eficacia jurídica, y para el supuesto que el inquilino sin contrato no pague, hay que plantear un desahucio, pero el hecho de que el contrato sea verbal, hace que deba probarse la existencia de la relación arrendaticio, y ahí es donde realmente radica el problema: la prueba.

Vayamos a continuación a lo que es el proceso de Desahucio a instar contra el inquilino sin contrato que no paga.

Damos por hecho que se han agotado las vías para solucionarlo de forma amistosa, pero a pesar de ello, se decide reclamar juridicialmente.

Mediante el desahucio (proceso declarativo por el que el Juez declara la existencia de una deuda y ejecutivo, para ejecutar por la fuerza, si no se cumple voluntariamente, lo dispuesto por el Juez, y el consiguiente desalojo), lo que se reclama judicialmente es el pago de las rentas atrasadas y el desalojo de la vivienda por el inquilino.

Junto con esa demanda de desahucio, que debe presentarse en el Juzgado del lugar donde este la vivienda e ir firmada por Abogado y Procurador, de ir el contrato de alquiler, y si no se ha celebrado, de cuantas pruebas dispongamos para acreditar la relación arrendaticia y que más arriba hemos indicado.

Además debe acompañarse un poder General para pleitos, acreditativo de la representación del Procurador, o bien otorgar la representación apud acta, que a diferencia del poder notarial, es gratis.

El proceso terminará con una Vista, en caso de Oposición del demandado y posterior sentencia.

Por último, para el caso de no facilitar el inquilino la toma de posesión de la finca, mediante la entrega de llaves, se procederá al lanzamiento, fase ejecutiva encaminada a la entrega de la vivienda al arrendador.

Al no tener constancia escrita debemos acudir a otro tipo de pruebas para presentar en el proceso de desahucio, como por ejemplo,

  1. Justificar el pago de la renta o de la fianza mediante los extractos bancarios de las transferencias.
  2. Mediante los recibos emitidos, si el pago se hacía en mano. (Realmente existirá un verdadero problema si el pago de la renta se hacía en mano y no tenemos ningún tipo de justificante).
  3. Testigos presentes en el momento de cobrar la renta
  4. Emails entre arrendador y arrendatario
  5. Mensajes de WhatsApp

Si no se puede demostrar que el inquilino paga las rentas, para el propietario es un verdadero problema, no ya solo porque no pueda demostrar que tiene un contrato de alquiler verbal y, por tanto, que el inquilino de su piso se pueda oponer a una futura demanda de desahucio, sino porque tampoco podrá justificar, por ejemplo la subida del precio del alquiler ni acogerse a las exenciones por alquiler en la declaración de la renta.

SI el motivo de no celebrar contrato de alquiler por escrito es para no declarar las rentas, verdaderamente el arrendador lo que terminará es teniendo problemas con Hacienda.

De ahí la importancia, para ambas partes, de que formalicen por escrito los pactos que deben regir su relación arrendaticia.

¿Cuáles son los derechos del inquilino sin contrato?

La recomendación que hacemos de formalizar el contrato por escrito, no sólo se hace pensando en el arrendador, sino también en los derechos del inquilino sin contrato.

El arrendatario tiene los mismos derechos y obligaciones que si lo hubiese celebrado por escrito ya vimos al tratar del arrendamiento.

Es decir tiene derecho al uso disfrute de la vivienda, prórrogas del contrato, a no ser perturbado en la posesión, derecho de tanteo y retracto en caso de venta de la vivienda alquilada y exigir las reparaciones que sean necesarias para el mantenimiento del inmueble.

E igualmente las obligaciones de pago de la renta en plazo, no realizar actividades molestas, pequeñas reparaciones derivadas del mal uso y la devolución de la finca en las mismas condiciones en que la recibió (art. 1555 del Código Civil).

En caso de reclamación del inquilino frente a actuaciones abusivas del arrendador, también debe justificar la existencia del contrato y el pago de la renta:

  • Si hace el pago de la renta mediante ingreso en banco o mediante recibos del pago, (si se hace en mano, también lo tendrá complicado) .
  • Facturas de suministros (agua, luz…) , si los tiene puesto a su nombre
  • pago del recibo del IBI, si se pactó que sería de cuenta del arrendatario
  • Contrato de seguro de hogar, a su nombre, etc…

Pero además, si no se hace por escrito, tampoco podrá el inquilino:

  • En la declaración de la renta, hacer deducciones por el alquiler.
  • Tendrá dificultades para recuperar la fianza, si el propietario se niega y no tiene prueba documental de la entrega de la misma.
  • No podrá empadronarse (el contrato de alquiler es exigido por muchos municipios, entre otros documento, para justificar el empadronamiento)

¿Cuánto cuesta echar por vía judicial a un inquilino sin contrato que no paga?

Los gastos que conlleva el desahucio pueden ser aproximados, pero en general pueden ser:

  • Honorarios de Abogado, encargado de redactar la demanda y llevar la dirección del proceso, sujeto a Normas Orientadoras de cada Colegio de Abogados, puede rondar entre los 500-600 euros.
  • Derechos y Suplidos del Procurador.- Actúa en representación del propietario en el proceso de desahucio y puede agilizar el proceso mediante la notificación al inquilino. Además se encarga de la ejecución y lanzamiento. Sus honorarios están establecidos por Aranceles (REAL DECRETO 1373/2003, de 7 de noviem­bre, por el que se aprueba el Arancel de Derechos de los Procuradores de los Tribunales – B.O.E. nº 278. 20-Noviembre-2.003) .
  • Poder Notarial , otorgando la representación (si no se hace apud acta, que es gratis) , puede rondar los 40-60 euros.
  • Cerrajero, para el cambio de las cerraduras de la vivienda(que debe hacerse en el Lanzamiento, en presencia de los funcionarios de la Comisión Judicial) y que puede rondar los 100- 200 euros.


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