¿Te pueden echar de una habitación alquilada sin contrato?
El alquiler de una habitación con derecho a usar la cocina, el baño y el salón hoy en día es muy habitual, pero también los problemas derivados de la falta de pago o de la convivencia entre los inquilinos que comparten la vivienda.
El arrendador puede echar al inquilino de la habitación una vez haya finalizado el plazo de duración del contrato pactado, o en caso de impago de las rentas.
En caso de impago de la renta pactada o desavenencias importantes se plantean dudas de cómo desalojar a un inquilino de una habitación, qué derechos tienes cuando alquilas una habitación, si te pueden echar de una habitación alquilada o si puede el casero entrar en un piso alquilado por habitaciones.
Resolveremos a continuación todas estas cuestiones analizando en primer lugar la legislación del alquiler de habitaciones aplicable.
- ¿Se aplica el Código Civil al alquiler de habitaciones o la LAU?
- ¿Qué derechos tienes cuando alquilas una habitación?
- Cómo desalojar a un inquilino de una habitación que no paga
- ¿Y si se trata de una habitación alquilada sin contrato?
- ¿Es legal alquilar habitaciones sin contrato?
- Normativa Relacionada:
¿Se aplica el Código Civil al alquiler de habitaciones o la LAU?
La cuestión es importante porque afecta a los derechos y obligaciones de arrendador e inquilino y que ya vimos más ampliamente en este post sobre los arrendamientos.
SI se aplica el Código Civil lo dispuesto para los arrendamientos (arts. 1554 y siguientes del C. Civil)., el inquilino tiene menor protección que si se aplicara la LAU, cuyas reformas han ido protegiendo aún más al arrendatario.
De aplicar el Código Civil, el inquilino no tendrá derecho a subrogarse en el contrato ni derecho a prorrogar el contrato y por tanto el casero podrá reclamar el desalojo, una vez que finalice el plazo del contrato.
Aunque no hay una posición por el Tribunal Supremo, la mayoría de la doctrina y los distintos Juzgados y Audiencias Provinciales se han ido posicionando sobre la naturaleza del alquiler de una habitación, y, por tanto, la legislación aplicable.
En una gran mayoría, las distintas resoluciones judiciales entienden que no es de aplicación a estos alquileres la Ley de Arrendamientos Urbanos, y que por tanto, habrá que estar a lo pactado por lar partes y, en su defecto, a los establecido por el Código Civil.
La razón de ello es considerar que este tipo de alquiler no tiene la consideración de "vivienda permanente" a diferencia del alquiler de vivienda habitual, que sería el de una vivienda completa, y que por tanto no satisface las necesidades permanentes de vivienda ni constituye una vivienda en que pueda desarrollar su intimidad.
Son los requisitos exigidos por el art. 2 de la LAU.
El tema es discutible, pues pensándolo bien, el inquilino usa la vivienda como domicilio habitual y por tanto, permanente en aquellos casos en que el alquiler se sucede durante varios años.
Po eso habrá que estar al caso concreto , y de hecho, y por esas razones hay algunas sentencias de Audiencias Provinciales que recogen que se trata de un tipo de alquiler sujeto a la LAU (como ésta).
Una vez determinada la normativa aplicable, es entonces cuando cabe preguntarse si te pueden echar de una habitación alquilada.
La respuesta es sí, una vez cumpla el plazo pactado de duración o se hayan agotado las prórrogas establecidas por ley si está sujeto a la LAU.
¿Qué derechos tienes cuando alquilas una habitación?
El régimen jurídico aplicable es lo previsto en el contrato, y en su defecto lo dispuesto por el Código Civil.
Si se aplica el Código Civil hay que estar a lo pactado por las partes. Éstas, en el contrato, que puede ser verbal o escrito, pueden por ejemplo:
- Acordar el subarriendo de la habitación o su realquiler, salvo que se pacte lo contrario.
- determinar la duración de contrato: anual si el pago de la renta es por años, mensual si es por meses y diario si es por días.
- establecer la forma de pago
- hacer una descripción de la habitación alquilada y el uso de las zonas comunes.
¿Puede el casero entrar en un piso alquilado por habitaciones?
Aquí hay que diferenciar que se trate de un alquiler de una habitación o de un alquiler compartido.
En el primer caso, el casero tiene derecho a entrar en la vivienda (por ejemplo para mantenimiento de zonas comunes o enseñar otras habitaciones que queden libre) pero NO en la habitación alquilada sin el consentimiento del inquilino.
El casero tampoco podrá hacer uso de las pertenencias de los inquilinos que se encuentren en zonas comunes.
En el segundo caso, si es una alquiler compartido, generalmente de la totalidad de la vivienda, el casero no puede acceder pues infringiría derechos constitucionales.
Cómo desalojar a un inquilino de una habitación que no paga
Para los que se preguntan cómo echar a un inquilino de una habitación y si es aplicable el procedimiento de Desahucio por falta de pago, hay que decir que sí es aplicable el procedimiento regulado a tal fin en en el artículo 250.1.1º de la LEC, con las limitaciones de prueba establecidas en el art. 441 de la LEC.
Es decir, el procedimiento de desahucio por impago de alquiler de habitación es exactamente el mismo que el desahucio de una vivienda.
Y ello independientemente que el alquiler de la habitación esté sujeto a las nomas del Código Civil o de la Ley de arrendamientos Urbanos, por cuanto que, mediante este procedimiento, en caso de impago de las rentas, se permite al casero reclamar la posesión de la habitación alquilada, con independencia de la legislación que se aplique al contrato de alquiler de una habitación.
De igual forma, el artículo 1569 del Código Civil permite al casero promover el juicio de desahucio por impago de la renta.
¿Y si se trata de una habitación alquilada sin contrato?
¿Me pueden echar de una habitación alquilada sin contrato?
Cómo ya analizamos en este post, el contrato de alquiler puede ser por escrito, pero también es legal que sea verbal.
El problema a la hora de reclamar el pago de la renta y echar a un inquilino de una habitación alquilada sin contrato estriba en probar la relación arrendaticia, una vez que, después de reclamar y agotada la vía amistosa, haya que plantear una reclamación judicial.
El exigir el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador y del inquilino, ante una reclamación judicial, pasa por probar la existencia del alquiler por los medios de prueba que tengamos a nuestro alcance: justificantes bancarios, mensajes por WhatsApp, etc.
En ningún caso es aconsejable cambiar la cerradura al inquilino sin contrato, a riesgo de incurrir en un delito de coacciones tipificado en el artículo 172 del código penal.
¿Es legal alquilar habitaciones sin contrato?
Sí, es legal alquilar habitaciones sin un contrato escrito.
Puede establecerse un acuerdo verbal para definir las condiciones del alquiler y las responsabilidades de ambas partes.
Sin embargo, como hemos visto antes, aunque esto es legal, no es recomendable. Alquilar sin un contrato escrito puede tener consecuencias a largo plazo y puede causar problemas tanto económicos como legales.
Por ejemplo, puede ser difícil probar que el inquilino tiene permiso para estar en la propiedad, y también puede haber problemas fiscales si no se declara el ingreso obtenido del alquiler.
Además, si quieres desalojar a un inquilino, puede ser difícil comprobar cuándo comenzó el alquiler y, sin un contrato, es probable que necesites un proceso judicial para resolver cualquier disputa, lo cual puede conllevar el pago de servicios jurídicos.
Además, hay que tener en cuenta que existen requisitos que deben ser comprobados, incluso en ausencia de un contrato escrito, como el título de propiedad de la vivienda y la cédula de habitabilidad.
El primero verifica si la persona que alquila la propiedad es realmente el dueño, mientras que el segundo indica si la propiedad es habitable y cuántas personas pueden vivir en ella.
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Normativa Relacionada:
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
- Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
- Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.
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