¿En qué consiste el Juicio de desahucio?

El Desahucio es un proceso especial y sumario por el que el arrendador solicita la recuperación del inmueble como consecuencia de la falta de pago de la renta o por falta de pago de cantidades asimiladas por parte del arrendatario, por expiración del plazo o por precario (cuando el uso del inmueble se cede gratuitamente a otra persona si titulo de dueño).

El proceso judicial de desahucio se encuentra regulado en el art. 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que remite al Juicio Verbal con algunas especialidades y el art. 22.4 párrafo 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (supuesto de enervación del desahucio).

Artículo 250. Ámbito del juicio verbal.

1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

juicio de desahucio

¿Cuántos tipos de desahucio hay?

Los más habituales son el desahucio por impago de la renta, desahucio por finalización de contrato (expiración de plazo) y el desahucio por precario.

1.- Desahucio por falta de pago de la renta. Art. 27, 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El arrendador tiene dos opciones en caso de impago de la renta:

  • instar la recuperación de la finca o
  • solicitar además, el pago de las rentas o cantidades asimiladas que estén adeudadas, que suele ser la opción más habitual.

Tras las reformas de la LEC, se ha reducido el plazo (lo que se ha dado en llamar desahucio exprés) de forma que si después de los 10 días que se le dan al inquilino para personarse y contestar la demanda formulando oposición, no lo hace, ni el actor solicita la celebración de vista, podrá dictarse sin más sentencia.

Ello conlleva que se proceda al señalamiento de día y hora para el lanzamiento y que, si además se reclama el pago de las rentas adeudadas, se proceda a su ejecución (Art. 440.3 LEC)

2.- El Desahucio por expiración legal o contractual del plazo

Se insta cuando el arrendador quiere recuperar la posesión de la finca, cuando ha finalizado el contrato, o bien, ejercitando el derecho de uso propio, para sí o su familia (art. 32 de la LAU) y el inquilino no desaloja voluntariamente la vivienda.

El procedimiento a seguir es el mismo que de impago de la renta.

3.- Desahucio por Precario

Un desahucio por precario es un proceso judicial que se insta por el arrendador, a titulo de dueño o propietario o usufructuario frente a la persona que usa gratuitamente durante un tiempo la finca sin título que justifique la posesión (precarista) y sin pago de renta o merced.

Con arreglo al art. 250, 1, 2 de la LEC para que proceda la acción de desahucio por parte del demandante, debe probarse la propiedad real a titulo de dueño (por ejemplo con una escritura de compraventa), mientras que el demandado debe demostrar que es ocupante con titulo que vincule al actor y que paga renta o signo equivalente, carga probatoria que únicamente a él le incumbe por así exigirlo el art. 217 de la LEC.

4.- Desahucio express contra Okupas. Artículo 250.1.4º, II LEC.

Tras la reforma de la Ley 5/2018, de 11 de julio, que entró en vigor el 2 de Julio de 2018, pasó a conocerse socialmente como desahucio express ( desahucio contra desconocidos ocupantes) el procedimiento judicial para desalojo de una vivienda con okupas y en el que se pretende un menor tiempo de espera para el desalojo de la vivienda.

Fundamentalmente, tras demanda en la que se solicita la inmediata entrega de la posesión de la vivienda y fecha del lanzamiento, éste se produce si en el plazo de 5 días desde la notificación de la demanda no se acredita que se tiene título que habilite para estar en la vivienda.

Para el resto de causas de resolución del contrato por parte del arrendador del art. 27 de la LAU, el desahucio se llevará a cabo a través de los trámites del procedimiento ordinario, con arreglo al art. 249, 1 apartado 6 de la LEC, es decir:

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando

¿Cómo se inicia el procedimiento de un juicio de desahucio en España?

Refiriéndonos a los supuestos de desahucio por falta de pago de la renta, expiración del plazo o por precario y que debe seguirse por los trámites del Juicio verbal, se iniciará mediante demanda, firmada por Abogado y Procurador (deben intervenir obligatoriamente según arts. 31 y 23 de la LEC).

En la demanda se hará constar los datos identificativos de arrendador y arrendatario (y en su caso fiadores ya avalistas), domicilio en que deben emplazarse y se expondrá, de forma separada y numerada, los hechos y fundamentos de derecho en que se base la demanda.

Además se establecerá si es posible o no la enervación del desahucio y se solicitará se señale día y hora para para el lanzamiento.

Opcionalmente se podrá indicar la posibilidad de condonar todo o parte de la deuda si el arrendatario contrae el compromiso de desalojar la vivienda en un plazo no inferior a 15 días desde la notificación de la demanda.

Competencia Territorial: La demanda se presentará ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca.

El arrendador (que tiene la legitimación activa) podrá presentar demanda contra el arrendatario (legitimación pasiva) y contra los fiadores o avalistas, siempre que hubiera un requerimiento previo de pago no satisfecho (art. 437, 4 de la LEC).

¿Qué documentos se deben presentar ante el juzgado para iniciar un procedimiento de desahucio en España?

A la demanda, deberán acompañarse los relativos a la identificación de la partes y aquellos en que se base el derecho del actor, fundamentalmente:

  1. Título de propiedad que justifique la legitimación activa
  2. Contrato de arrendamiento con identificación de la finca (Ver también ¿Cómo desahuciar a un inquilino sin contrato de arrendamiento? )
  3. Poder General para Pleitos (salvo que se otorgue apoderamiento apud acta online)
  4. Recibos
  5. Cualquier otro documento probatorio en que base su derecho ( comunicaciones, emails, etc.) o que existe contrato (justificante de ingresos bancarios, transferencias…)

¿Cuáles son las fases del procedimiento de un juicio de desahucio en España? Esquema

El juicio de desahucio pasaría por dos fases.

Una declarativa, en la que el Juez resuelve mediante sentencia lo que se pide la demanda: la entrega de la posesión del inmueble al arrendador y el pago de las rentas debidas, y una fase ejecutiva, para el caso que no se cumpla voluntariamente por el arrendatario con lo dispuesto en sentencia, que tiene por objeto, bien el lanzamiento de la finca, bien la ejecución dineraria de las cantidades adeudadas.

A modo de esquema, el procedimiento de desahucio tendría los siguientes trámites:

  • Presentada la demanda, el Juzgado tiene el plazo de 1 mes para dictar Decreto de admisión, en el que se acuerda dar traslado al demandado, señalar fecha y hora de la celebración de la vista y del lanzamiento y se le dan 3 días para que solicite Abogado y Procurador de Oficio.
  • El demandado, tiene 10 días desde la notificación de la demanda para: A) personarse y oponerse a la demanda, B) Enervar la acción pagando todo lo debido, C) Acepta la condonación, D) No hace nada.
  • Si el demandado se opone por escrito, se celebrará la vista a la que deberán acudir las partes con los medios de prueba de que intenten valerse y se dictará sentencia estimatoria o desestimatoria.
  • Si el inquilino enerva la acción, se dictará resolución poniendo fin al procedimiento y continuando el contrato de arrendamiento (esta posibilidad solo puede usarse una vez, artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento civil)
  • Si el inquilino acepta abandonar la vivienda a cambio de condonar la deuda, se dicta la resolución poniendo fin al proceso de desahucio y acordando la entrega de la vivienda al arrendador.
  • Si el arrendatario no se persona para oponerse al desahucio se le declarará en rebeldía y se dictará Decreto qen el que se acordará el lanzamiento.

La fase de ejecución comprende la solicitud del ejecutante de los declarado en sentencia, es decir que se le de la posesión del inmueble y el pago de las rentas debidas.

Una vez firme la sentencia, si el inquilino no cumpliera su obligación de marcharse de la vivienda, deberá presentarse ante el mismo Juzgado que conoció del desahucio, demanda ejecutiva solicitando la posesión de la vivienda, es decir el lanzamiento.

Esta fase ejecutiva no solo se puede iniciar en caso de sentencia estimatoria, sino también en los supuestos en que el inquilino haya aceptado la condonación de la deuda y no haya abandonado el inmueble.

El acto de lanzamiento se realiza en el día y hora señalado, a la que asistirán dos funcionarios del Servicio Común de Notificaciones y Embargos del partido judicial al que pertenezca el Juzgado que dictó sentencia, el Procurador y el cerrajero (cuyo coste será a cargo del arrendador) para el cambio de cerradura. Opcionalmente puede acudir el cliente y/o abogado, pero no es necesario.

En cuanto al lanzamiento con inquilino dentro, una vez abierta la vivienda pueden darse múltiples situaciones en base a que haya gente dentro y a la actitud de los mismos (incluso puede necesitarse el auxilio de la fuerza publica si se niegan a abandonar la vivienda, lo que puede dar lugar a la suspensión del lanzamiento.

En la practica, puede suspenderse el lanzamiento:

  1. Existen animales o mascotas, en cuyo caso se pone en conocimiento de los servicios municipales y se suspende para acordar nueva fecha.
  2. Hay menores de edad. Con el fin de proteger los niños, puede el Juzgado hacer uso del art. 704 LEC y prorrogar un mes más el lanzamiento (especialmente en periodos cercanos al comienzo o finalización del curso escolar).
  3. Hay Okupas (terceros ocupantes), que alegan tener un contrato de arrendamiento. Igualmente se suspende y el art. 704 de la LEC establece el plazo de 10 días para que puedan presentar el título en que justifiquen su derecho.

Si no hay ningún incidente se dará posesión del inmueble al Procurador, levantándose acta de la entrega de la posesión y haciendo una relación de los desperfectos que puedan encontrarse en la vivienda a fin de reclamar daños y perjuicios.

Tal como se debe haber advertido al inquilino en la notificación del desahucio, todos los bienes que no haya desalojado se entenderán abandonados.

Una vez se ha producido el lanzamiento, y en el caso que también tuviera pendiente el pago de las rentas impagadas, deberá presentarse nuevamente demanda ejecutiva que tendrá por objeto el embargo de los bienes del inquilino para hacer frente a dichas cantidades.

Preguntas Frecuentes

El desahucio puede dar lugar diversas situaciones complejas. A continuación daremos respuesta a las preguntas más básicas:

Legislación Relacionada:


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