Finaliza el contrato de alquiler y los inquilinos no se van ¿Qué Hacer?

La finalización del contrato de alquiler implica la extinción de la relación arrendaticia y el cese de la obligaciones de arrendador y arrendatario. El fin de contrato de alquiler conlleva la entrega de llaves de la vivienda y la entrega de la posesión al propietario y el cese en la obligación de pago de la renta por el inquilino.

Sin embargo, puede darse la situación que el arrendatario no abandone la vivienda y el propietario se plantee cómo como echar a un inquilino con contrato vencido pero que no se quiere ir.

Ante esto , al arrendador no le quedará más remedio que plantear judicialmente un desahucio por finalización de contrato y que analizaremos a continuación más detenidamente.

Finaliza el contrato de alquiler y los inquilinos no se van ¿Qué Hacer?

El Desahucio por expiración del plazo contractual

El desahucio por finalización de contrato es un procedimiento judicial por el que el arrendador solicita judicialmente, una vez que ha finalizado el plazo de duración del contrato de arrendamiento la posesión de la vivienda, debido a que el inquilino no se va.

Procede, por tanto, una vez que ha finalizado el plazo acordado por las partes, se hayan extinguido las prórrogas (también el de la tácita reconducción) y por tanto extinguido el termino del alquiler.

Se trata de un procedimiento judicial que puede interponer el arrendador, pero que es distinto del desahucio por falta de pago, aunque la ley permite, caso que estén pendientes de pago rentas o cantidades asimiladas que puedan acumularse dichas peticiones (Artículo 437.4.3ª de la LEC ).

De forma esquemática, el proceso sería:

  • Interposición de demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, firmada por abogado y procurador (intervención obligatoria), ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble alquilado.
  • Admitida la demanda, se sigue el desahucio por los trámites del Juicio Verbal, aunque con algunas especialidades, tal como se establece en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil («…pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.»)
  • La cuantía será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que esta aparezca fijada en el contrato (Art. 251.1.9 LEC).
  • Se notifica al inquilino la demanda para que la conteste en el plazo de 10 días, citándolo para la vista del Juicio, que deberá celebrarse dentro del plazo del mes siguiente (desgraciadamente para el arrendador, en muy pocas ocasiones se cumple este plazo, habida cuenta la acumulación de asunto que sufren los Juzgados)
  • En la notificación que se hace al demandado (el inquilino), además de darle la documentación de la demanda y citarle para juicio, se le apercibe que de no comparecer será declarado en rebeldía. La consecuencia de ello es que se declarará el desahucio sin más trámites y quedará citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista.
  • Si el demandado se opone, se persona y contesta a la demanda, se dictará resolución en el que se le tenga por personado, señalando el día y hora del lanzamiento (si no se recurre la sentencia condenatoria), advirtiendo que tendrá lugar en los 30 días siguientes desde la celebración de la vista, sin necesidad de notificación posterior.
  • Al día señalado para el lanzamiento, acuden miembros del Servicio Común de Notificaciones Y embargos del Juzgado correspondiente, el Procurador, y habitualmente un cerrajero para el cambio de cerradura. Una vez se dicte acta de lanzamiento, en la que se podrá hacer constar el estado en que se encuentre la vivienda ( acta del estado en que se encuentre la finca (Art. 703 LEC)), al objeto de solicitar daños y perjuicios al inquilino, se dará la posesión del inmueble al arrendador, a través del Procurador, finalizando el procedimiento.

Causas de oposición al desahucio por expiración del plazo

Una vez que el demandado recibe la notificación de la demanda, con los 10 días para que se persone y conteste, tienes varias opciones, cada una con distintas consecuencias:

  1. Que se allane a las pretensiones del arrendador, en cuyo caso se dictará sentencia estimatoria. En el caso que hubiera habido requerimiento previo, el Juez puede imponerle el pago de las costas de Abogado y Procurador del actor.
  2. Que no comparezca, en cuya caso se le declarará en rebeldía, se dictará sentencia condenatoria y se procederá al lanzamiento
  3. Que se oponga mediante escrito firmado por abogado y procurador (Arts. 23 y 31 LEC) alegando los motivos de oposición al desahucio por expiración del plazo contractual que considere pertinentes, con la celebración de la vista y el dictado de la sentencia (que no produce los efectos de cosa juzgada).

En cuanto a las causas de oposición, aunque no hay una limitación de los motivos de oposición, sin embargo, dado el carácter sumario del procedimiento, se limita fundamentalmente a los aspectos relacionados con la validez y duración del contrato, es decir:

  • Probar la existencia de un contrato de alquiler válido
  • Probar que el contrato está en vigor o que no está fuera de plazo.
  • Probar que no se ha notificado la voluntad de no renovar el contrato antes del transcurso del tiempo pactado o el establecido por ley.

Suspensión del proceso de desahucio por vulnerabilidad del demandado

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, vino a establecer la posibilidad, en el art. 441 de la LEC, de suspensión del desahucio y del lanzamiento para aquellos arrendatarios que estuvieran en situación de vulnerabilidad social.

La medida, que ya se había tomado anteriormente para las viviendas hipotecadas, está dirigida a aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de insolvencia, de forma que puedan encontrarse en situación de especial riesgo de exclusión.

Para que se produzca la suspensión del desahucio por finalización de contrato, deben darse los siguientes requisitos:

  • contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU (los sujetos al Código Civil están excluidos)
  • que la parte arrendataria de una vivienda carezca de recursos económicos o se encuentren desempleadas.
  • la calificación de vulnerabilidad deben hacerla los Servicios Sociales correspondientes, no el Juzgado, quien remitirá con antelación a la celebración de la vista o del lanzamiento, la calificación de vulnerabilidad.
  • el plazo de suspensión será de 1 mes, o 3 meses si la parte arrendadora es una persona jurídica.

A raíz del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, se amplio el concepto de vulnerabilidad a los contratos de arrendamiento de vivienda para hogares vulnerables sin alternativa habitacional como consecuencia del COVID-19.

Dichas medidas se prorrogaron hasta el 28 de febrero de 2022, por el Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Recibido el informe, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el procedimiento en el estado en que se encuentren hasta que se adopten las medidas propuestas por los Servicios Sociales.

suspensión desahucio por vulnerabilidad

¿Cuánto tarda un desahucio por finalización de contrato?

El tiempo de tramitación de un desahucio por expiración de plazo depende de la acumulación de asuntos del Juzgado en concreto.

En teoría, el plazo legal establecido para dar traslado de la demanda al inquilino para que se persone y conteste es de 10 días. En la practica, desde la presentación de la demanda, hasta su admisión, puede perfectamente transcurrir un mes (y en la mayoría de las ocasiones más).

La notificación al demandado es otro lapso de tiempo importante en la tramitación del proceso. En grandes capitales, con varios Juzgados, se encarga el Servicio Común de Notificaciones y Embargos, que también llevará una acumulación de notificaciones pendientes por lo que el tiempo que se tarde también es variable.

Un vez hecha la notificación, transcurrido el plazo de 10 días de alegaciones del arrendatario, éste puede adoptar varias opciones, como hemos visto más arriba.

Solicitar Abogado y Procurador de Oficio también dilata el procedimiento, por cuanto que hay que esperar a la designación por los Colegios profesionales (el demandado tiene 3 días desde la recepción de la demanda para solicitarlos)

Para el caso que comparezca, habrá que esperar al día señalado para la vista, y el correspondiente dictado de la sentencia.

Como hemos dicho, el tiempo que se tarde dependerá de la acumulación de trabajo que lleve el Juzgado.

Entre una y otra cosa, un mínimo de 6 meses (dependiendo del Juzgado).

Pero si además, se dicta sentencia condenatoria, y el inquilino recurre en apelación (tiene 20 días desde que se le notificó la sentencia), volverá a dilatarse el procedimiento, ya que del recurso conocerá la Audiencia Provincial.

Dado el tiempo que tarda este procedimiento, nuestro consejo es que no se demore mucho tiempo en la interposición de la demanda, pese al recelo que para cualquier persona pueda tener en demandar a su inquilino.

Además, en muchas ocasiones, el inquilino que debe abandonar la vivienda, seguirá pagado la renta en un intento de alargar aún más la decisión de interponer la demanda de desahucio por expiración de plazo.

Legislación Relacionada:


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