Arrendamiento: Concepto, Tipos y Características

El arrendamiento es una relación contractual , en el que una parte cede a otra, por tiempo determinado un bien (mueble o inmueble) o servicios, a cambio de contraprestación o renta.

Esa relación contractual, se plasma en un documento o contrato, conocido como contrato de arrendamiento o también, contrato de alquiler, en el se recogen las obligaciones de las partes. arrendador y arrendatario.

A continuación veremos las partes de dicho contrato, obligaciones de las partes y regulación legal.

Dudas Legales Resueltas sobre el Arrendamiento

La relación contractual entre arrendador y arrendatario, a lo largo de su vigencia, puede dar lugar a malentendidos que lleven a dañar su relación. Una buena comunicación y el conocimiento por cada una de las partes de sus obligaciones legales hará que todo llegue a buen termino.

A continuación algunas de las preguntas más frecuentes relacionadas con el contrato de arrendamiento.

Tipos de Arrendamiento

El Código Civil en su artículo 1542, regula 3 tipos de arrendamiento, aunque dentro de esta clasificación podrían distinguirse varios subtipos:

El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.

1.- Arrendamiento de cosas .

Art. 1543 del Código Civil establece que es aquel en el que el arrendador cede el goce o uso de una cosa, a cambio de un precio cierto.

Puede ser de bienes muebles o inmuebles, como puede ser:

  1. arrendamiento de vivienda (edificación habitable destinada a ser vivienda permanente del arrendatario). Se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
  2. de local de negocio o arrendamiento para uso distinto del de vivienda (edificación destinada al ejercicio de una actividad mercantil, industrial, profesional). Se estará a lo pactado por las partes, en su defecto por lo dispuesto en la LAU y supletoriamente por el Código Civil.
  3. de industria, en el que se cede, para la explotación de un negocio, un conjunto de bienes para explotar la industria, así como su organización o clientela y que se regula por los artículos 1.546 y siguientes del Código Civil.
  4. de trastero o plaza de garaje u otras dependencias accesorias a la vivienda
  5. de finca rústica o aparcería, por el que se cede un o varias fincas para su explotación agrícola.
  6. de vehículos a motor: EL contrato de alquiler de coches es una modalidad de contrato de adhesión, que se rige por las normas del arrendamiento de cosas del Código Civil, por el que se cede temporalmente un vehículo, a cambio de un precio.
  7. de maquinaria, como plataformas, carretillas elevadoras, grupos electrógenos, soldadores, etc.
  8. de inmuebles de temporada, cuyo objeto es una vivienda habitable pero que no es permanente y por tanto no tiene la consideración de vivienda habitual. Se rigen en primer lugar por lo pactado por la partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la LAU, y con carácter supletorio, por el Código Civil.

2.- Arrendamiento de servicios

Art. 1544 del Código Civil, en el arrendamiento de servicios una parte se obliga frente a otra, a ejecutar un servicio por un precio cierto.

3.- Arrendamiento de obras

El mismo artículo 1544 del Código Civil establece que por el arrendamiento de obra, una parte se obliga a la ejecución de una obra a cambio de un precio.

La diferencia con el de servicios, es que, en este caso se exige un resultado. En el primer caso, estaríamos por ejemplo en el caso de contratar los servicios de un abogado, independientemente del resultado obtenido.

En el segundo, se obtiene un resultado, por ejemplo la instalación de suministro eléctrico.

Además, debe incluirse dentro de los tipos de arrendamiento, el contrato mercantil de arrendamiento Financiero o leasing, arrendamiento con opción de compra, en el que se consigue, además del uso del bien, la opción de la compra del mismo, una vez finalizado el contrato.

Son muy habituales en la compra de coches, o bienes y equipos de oficina o industriales y se regula por el Real Decreto-ley 15/1977, de 25 de febrero y el Real Decreto 1669/1980, de 31 de julio.

Arrendador y Arrendatario: ¿Cuál es la Diferencia?

En el contrato de arrendamiento, el arrendador, en el ejercicio de su derecho de propiedad, cede la posesión o uso de un bien (o realiza la prestación acordada en el arrendamiento de obra o presta el servicio en el arrendamiento de servicios) a otra persona, llamado arrendatario, a cambio de una renta o precio.

Por tanto, el arrendador es el propietario de un bien de su propiedad (el casero, en el caso de alquiler de una vivienda), que cede su uso a otra persona.

El propio Código Civil español establece la definición de arrendador y arrendatario:

«En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.»

Art. 1543 del Código Civil

«Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar».

Art. 1546 del Código Civil
arrendamiento
Por el Contrato de arrendamiento, una parte pone a disposición de otra, cosas, obras o servicios a cambio de una contraprestación económica.

Derechos y obligaciones del Arrendador

El propietario tiene, entre otros derechos,

  • A percibir la renta pactada por el uso del bien, obra o servicio, en el plazo y condiciones estipuladas
  • A la devolución del bien, en las mismas condiciones que lo cedió (Art. 1561 y 1563 del Código Civil)
  • A solicitar garantías para la efectividad del contrato: avales, fianzas, depósitos…
  • autorizar reformas y modificaciones sobre el bien objeto de arrendamiento
  • a que se le notifique la finalización del alquiler en el tiempo pactado,
  • en el caso de vivienda, ejercer el derecho de uso propio para sí, para su cónyuge o parientes en primer grado de consanguinidad (padres, hijos, hermanos). Artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
  • facultad de ejercitar el desahucio en caso de falta de pago de las renta o incumplimiento de las condiciones del contrato por el arrendatario. Art. 1569 del Código Civil.

Entre sus obligaciones, de conformidad con el art. 1554 del Código Civil:

  • La entrega del bien, la prestación del servicio o la ejecución de la obra objeto del contrato
  • mantener el bien en adecuado estado, haciendo las reformas que sean necesarias
  • garantizar al arrendatario el goce pacífico de la cosa arrendada.
  • en el caso de arrendamiento de vivienda, conforme al art. 21,1 de la LAU, las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Derechos y obligaciones del Arrendatario

El arrendatario obtiene el uso y disfrute de la cosa arrendada o recibe el servicio o la ejecución de la obra en las condiciones estipuladas en el contrato, a cambio de un precio. Art. 1546 del Código Civil

Sus derechos son:

  • disfrutar del bien sin perturbación del propietario
  • exigir al arrendador las reparaciones necesarias para el mantenimiento del bien arrendado
  • Derecho de tanteo y retracto (adquisición preferente en caso de venta del inmueble arrendado)
  • continuar en el uso del alquiler del bien, en las mismas condiciones, en caso de fallecimiento del arrendador (salvo que sea usufructuario, en cuyo caso deberá revisar las condiciones con el arrendador).

El cónyuge del arrendatario, descendientes sujetos a patria potestad, convivientes, ascendientes o hermanos convivientes durante los dos años anteriores y los parientes hasta el tercer grado de consanguinidad con minusvalía igual o superior al 65%, tendrán derecho a subrogarse en el contrato de alquiler, en caso de fallecimiento del arrendatario.

Sus Obligaciones (art. 1555 del Código Civil):

  • Pago de la renta, obra o servicio
  • uso de la cosa arrendada conforme a lo pactado y de forma diligente (el código civil habla de uso como «diligente padre de familia»)
  • pago de gastos de escritura del contrato
  • comunicar daños y perjuicios, usurpaciones y necesidad de reparaciones al arrendador, siendo responsable de los daños y perjuicios en caso de falta de comunicación (art. 1559 CC)
  • responder de daños o perdidas, salvo que se deban a circunstancias impredecibles o inevitables.
  • devolver la finca en las mismas condiciones en que la recibió, tratándose de bienes inmuebles (arts. 1561 y 1562 del CC)
  • Soportar obras y reparaciones urgentes en la finca arrendada. Si superan los 40 días tiene derecho a la reducción de renta, pudiendo rescindir el contrato en caso que las obras la hagan inhabitable. Art. 1558 del Código Civil.
  • hacer frente a averías y suministros.

¿Qué garantías se pueden solicitar en un contrato de arrendamiento?

garantías arrendamiento
La constitución de fianza, aval o depósito en metálico son algunas de las garantías del contrato de arriendo de casa.

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, que se celebra entre dos partes, arrendador y arrendatario, pero en el que también puede intervenir más de dos personas; temporal, por el que se cede el uso de un bien, cosa o servicio por un tiempo determinado, y oneroso, por el que , quien disfruta del bien, paga un precio o renta.

Como hemos visto más arriba, se trata de un documento en la que se regula, entre otras cosas, las dos obligaciones más importantes son la entrega de la cosa y el pago de la renta, y en el que también se establece el plazo de vigencia, la expresión del estado en el que se encuentra el inmueble y la opción de renovación del mismo.

En este post hemos analizado más detenidamente todos los elementos que deben incluirse a la hora de redactar el contrato

Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de las partes, especialmente en caso de impago de las renta por el arrendatario, la ley establece una serie de mecanismos de garantía, como pueden ser:

  • Fianza.- Según el art. 36, 1, de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, el arrendador puede solicitar al inicio del contrato de alquiler (en el momento de la firma) una mensualidad de renta, en el caso de vivienda habitual, y de dos, en el caso de local de negocio. Esa fianza se devolverá a la finalización del contrato, salvo que deba aplicarse al pago de los desperfectos ocasionados por el arrendatario.
  • Aval Personal o Bancario.- Una de la garantías adicionales permitidas por el apartado 5 del art. 36 de la LAU, por el que un banco se compromete al pago de una aval en caso de incumplimiento del arrendatario. Se suele exigir un aval a primer requerimiento o a primera demanda.
  • Depósito en garantía.- Es una garantía adicional a la fianza en metálico, por la que se inmoviliza una determinada cantidad por el arrendador (a diferencia de la fianza legal que se deposita ante el organismo que corresponda de la Comunidad Autónoma), que queda en su poder para garantizar el cumplimiento del arrendatario y que no podrá exceder de dos mensualidades de renta según la LAU.
  • Seguro de alquiler.- Dado el aumento de la morosidad de los inquilinos, cada vez es más frecuente la contratación de un seguro de arrendamiento, una póliza de protección del alquiler ante el impago de las rentas, donde la prima, dependiendo de la renta y la compañía aseguradora, puede estar alrededor de los 250 euros al año.

Consecuencias del incumplimiento del contrato de arrendamiento

En el mercado del alquiler es frecuente el incumplimiento de las obligaciones legales y pactadas por parte de arrendador o arrendatario, no sólo las más habituales, sino otras que surgen de la picaresca como pueda ser

  • exigir más tiempo de garantía adicional, no mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, impedir la prórroga del contrato o reservarse el propietario el trastero de la vivienda alquilada, por parte del arrendador,
  • o no pagar la renta, causar daños en la vivienda, sustituir la fianza por un mes de alquiler, marcharse el inquilino antes de finalizar el contrato sin hacer frente a la penalización contenida en el contrato o incluir personas en la vivienda sin comunicarlo al propietario, por parte del arrendatario.

Para hacer frente a esos incumplimientos, la ley establece una serie de mecanismos de defensa que pueden ser ejercitadas por las partes.

Con carácter general, y sin perjuicio de analizar la causa que da origen al incumplimiento que veremos con mas detenimiento, se podrá:

  • Reclamar daños y perjuicios
  • Solicitar la resolución del contrato
  • En el caso de alquiler de vivienda, instar una demanda judicial de desahucio contra el arrendatario, regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil o incluso,
  • el ejercicio de acciones penales (por ejemplo por coacciones en caso de cortar el suministro eléctrico o el de agua)

Normativa aplicable