Requisitos para Inscribir una Finca en el Registro de la Propiedad

Tener al día los documentos de propiedad de un inmueble es la mejor forma de proteger los derechos sobre una propiedad frente a terceros y contar con seguridad jurídica para el momento de comprar, vender o realizar cualquier operación o transacción inmobiliaria. 

La primera inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad se denomina “inmatriculación” y son varios los procedimientos que la Ley Hipotecaria establece para la misma tras su reforma por la Ley 13/2015, que pasa a ser de competencia exclusivamente notarial: bien mediante expediente de dominio ante Notario de distrito notarial donde radique la finca; bien mediante la aportación de doble título público.

Métodos para la Inscripción de Finca en el Registro de la Propiedad

1.- Expediente de Dominio

El interesado en la inmatriculación debe dirigirse al Notario al que pertenezca la finca para elevar escritura publica y será preciso aportar un título formal de adquisición.

Para ello, deberá presentar certificación del estado actual de la finca en el Catastro.

El procedimiento, regulado en el art. 203 de la Ley Hipotecaria, puede resumirse en los siguientes trámites:

  • Remisión del acta al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita.
  • recibida la anotación del Registrador, notificación a los posibles interesados que tengan algún derecho sobre la finca, y publicación de edictos en el Boletín Oficial del Estado, y en los tablones de anuncios del Ayuntamiento, de no ser conocidos su domicilio, con carácter gratuito
  • Transcurrido el plazo de 1 MES para que puedan hacer las alegaciones sobre sus derechos y aquellas pruebas que se hayan consideradas pertinentes, dará por terminada el acta , haciendo constar acreditado el hecho.

En caso que se formule oposición, el Notario dará por concluido el expediente y el interesado deberá hacer sus derechos mediante demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

2.- Doble Título Público

Requiere un título previo adquisitivo (de  quien pretende inmatricular) y un título inmatriculador (que acredita la previa adquisición de la finca).

Una vez acreditada, se procederá a su Publicación en el BOE.

Requisitos para Inscribir una Finca en el Registro de la Propiedad
Web de Registradores.org

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de Propiedad corresponde a los asientos registrales o inscripción de los actos y contratos asociados con un bien inmueble, así como los derechos reales sobre esos bienes. 

La inscripción propiamente dicha es la constatación pública de los actos inscribibles, es decir, la forma en la que estos actos acceden al Registro de la Propiedad. Cuando se realiza la inscripción, el solicitante recibe un comprobante de Registro de la Propiedad, lo que certifica el estado del inmueble y su titularidad. 

Es conveniente realizar este registro cada vez que se realiza una transacción de un bien inmueble, acudiendo al Registro que pertenezca a la circunscripción territorial donde está ubicada la propiedad.

El certificado de Registro de la Propiedad es un documento público que no es obligatorio tener, aunque sí sumamente recomendable. En España, es expedido por la Dirección General de los Registros y del Notariado, una oficina adscripta al Ministerio de Justicia, la que gestiona todos los temas legales que se refieren a los inmuebles. 

¿Dónde se realiza el Registro de una Finca?

Para solicitar un Registro de una Propiedad, es preciso localizar la oficina registral que corresponde al distrito de la propiedad. Este es el único registrador autorizado y el que puede evaluar si la documentación presentada es la adecuada según la ley. 

La geografía de España se organiza en circunscripciones llamadas Distritos Hipotecarios, cada uno de ellos correspondiente a una oficina para el Registro de la Propiedad. Esta es dirigida por el Registrador, un profesional calificado por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España.

Una vez que completas la inscripción, el Registrador informa al catastro del municipio, quien actualiza el estado de la propiedad y la titularidad de la finca. 

Resumen de Pasos a seguir para la inscripción en el Registro de la Propiedad

  1. Si has comprado un inmueble, busca un notario eleve a escritura publica la compraventa
  1. Haz efectivo el pago de los impuestos correspondientes.
  1. Reúne la documentación contenida en los requisitos para inscribir una finca.
  1. Acude a la oficina del Registro del distrito donde se halla ubicada la propiedad.
  1. Espera que transcurra el plazo de 15 hábiles para recibir el Certificado de Inscripción del Registro de la Propiedad.

Documentación a presentar para realizar la inscripción

Cuando acudas a la oficina a inscribir la finca en el Registro de la Propiedad, deberás presentar la siguiente documentación:

Plano del inmueble/base gráfica

Para inscribir el inmueble, debes presentar el plano, el que confirma que el mismo cumple con los requisitos según la ley. También se debe verificar que cuente con las autorizaciones y licencias que son necesarias, según el ayuntamiento y dependiendo de la clasificación urbanística del inmueble.

Escritura Pública de la finca

Cuando adquieres una propiedad, debes formaliza una Escritura Pública de Compraventa ante Notario, la que tendrás que presentar al momento de realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Las Escrituras Públicas de la finca cuentan con la descripción de la finca y detallan la transacción que se ha realizado. Cuando lo que se inscribe es la compraventa, se requiere además un formulario de autoliquidación, que se solicitará dentro de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble objeto de la operación.

Pago del impuesto

En el momento de realizar la inscripción debes tener en tu poder los comprobantes de pago de los trámites necesarios. En este caso, debes presentar el recibo de pago del impuesto de plusvalía del Municipio donde se encuentra la finca.

La inscripción de un bien inmueble en el Registro de la Propiedad, como hemos mencionado anteriormente, no es obligatoria en España, aunque sí es el principal medio con el que cuenta el propietario para hacer valer sus derechos y contar con protección jurídica sobre los mismos. 

Contar con el comprobante del Registro de la Propiedad no solo es importante para el titular de la propiedad, sino también para las personas que posean algún derecho real legal sobre la misma.

La inscripción en el registro es voluntaria, salvo para las hipotecas, pero en muchos casos, es de gran importancia que la persona que tenga derechos legales sobre un inmueble cuente con un certificado del Registro de Propiedad. Este es un trámite de por vida y no se renueva, a menos que la finca vuelva a venderse o transferirse. 

En este sentido, la mejor opción es efectuar el trámite, recibir el comprobante y contar con la tranquilidad de poder certificar los derechos adquiridos. El procedimiento, aunque parezca complicado, es muy sencillo, aunque es imprescindible cumplir con todos los requisitos, y presentar la documentación en regla.

Legislación relacionada

  • Artículos 199 a 202 de la Ley Hipotecaria
  • Artículos 272 a 287, y 298 y 301 del Reglamento Hipotecario

Otros Trámites relacionados: