Cómo hacer una reclamación por vicios ocultos en la vivienda: GUÍA + MODELOS

Los vicios ocultos en la vivienda son aquellos fallos, errores, problemas o daños que no se detectan a simple vista a la hora de hacer el contrato de compraventa.

Pueden ser de naturaleza muy diversa, pero todos comparten la misma característica: los compradores no tenían conocimiento de su existencia en el momento de la adquisición.

Aunque para muchos pueda resultar complicado saber cómo poner una reclamación por vicios ocultos, te mostramos a continuación los plazos y procedimientos a seguir.

Explicaremos con detalle cómo actuar en el caso de que se detecte, tanto en inmuebles de segunda mano como de nueva construcción, y mostraremos ejemplos de modelos de reclamación de vicios ocultos de una vivienda para descargar, de forma totalmente gratis.

Modelos de reclamación de por vicios ocultos de Vivienda para descargar en Word o PDF

A continuación, ofrecemos varios de modelos de reclamación por vicios ocultos en viviendas, disponibles para su descarga en formatos Word o PDF.

Dichos ejemplos cuentan con una estructura básica para presentar una reclamación efectiva, asegurándonos de incluir toda la información necesaria

Plantilla de Modelo de carta de reclamación de vicios ocultos de vivienda de segunda mano para copiar y pegar en Word o PDF

Ejemplo de Modelo de carta de reclamación de vicios ocultos de vivienda de nueva construcción para rellenar e imprimir

Descarga los modelos de reclamación por vicio oculto en vivienda en Word y PDF

A continuación tienes los formularios descargables:

Documento	Descarga en Word	Descarga en PDF
Plantilla de Modelo de carta de reclamación de vicios ocultos de vivienda de segunda mano	📄 Descargar	📑  Descargar PDF
Ejemplo de Modelo de carta de reclamación de vicios ocultos de vivienda de nueva construcción	📄 Descargar	📑  Descargar PDF

Qué son los vicios ocultos en una vivienda

Los vicios ocultos son problemas o defectos que no se observan en la vivienda al momento de la compra, pero que afectan su habitabilidad o uso viable.

Dichos defectos pueden presentarse tanto en inmuebles de segunda mano como en los de nueva construcción. A menudo se deben a errores en la construcción, el diseño o los materiales utilizados en la vivienda.

Su regulación se encuentra en el artículo 1484 del Código Civil, apartado 1:

1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Los vicios ocultos pueden ser difíciles de detectar, ya que no se manifiestan de inmediato, sino que aparecen gradualmente con el tiempo.

• Los vicios ocultos pueden incluir:
  • Fallos en la estructura del edificio, incluyendo problemas con la cimentación, las paredes y los techos
  • Problemas relacionados con la instalación eléctrica o de fontanería de la vivienda
  • Error de aislamiento, que da como resultado una deficiente retención de calor, lo que incrementa los costos de energía
  • Humedades en las paredes, suelos y techos, incluso moho que pueden provocar problemas de salud a los habitantes.
• Los fallos pueden ser grandes o pequeños, y pueden ser de naturaleza estructural o relacionados con los acabados de la vivienda.

La existencia de vicios ocultos pueden representar importantes gastos para los compradores, en concepto de reparaciones y mantenimiento, de ahí, una vez se descubran, sea aconsejable actuar rápidamente y tomar medidas para proteger las inversiones realizadas.

¿Qué requisitos deben tener los defectos para poder reclamar?

1. Existencia del vicio antes de la adquisición: Para reclamar los vicios ocultos, es fundamental que estos defectos existieran antes de que se llevara a cabo la transacción de la vivienda. No es posible reclamar defectos que surgieron posteriormente.
2. Ocultamiento del vicio: El vicio oculto, como su nombre lo indica, no debe ser algo que esté a la vista. Debe ser un defecto que no se puede detectar con un examen superficial o casual de la vivienda, sino que ha estado escondido o encubierto de alguna manera.
3. Gravedad: El vicio oculto debe ser de tal magnitud que afecte la habitabilidad de la vivienda o su uso viable. No puede tratarse de un defecto menor o irrelevante; debe ser algo que comprometa la funcionalidad, seguridad o confort de la vivienda.
4. Vicio oculto previo a la compra: Para poder reclamar un vicio oculto, es importante que el comprador haya llevado a cabo una inspección cuidadosa y detallada de la vivienda antes de efectuar la compra. Este requisito busca garantizar que el comprador actuó de buena fe y tomó las medidas necesarias para conocer el estado de la vivienda y también porque corresponde al comprador la carga de la prueba de su existencia antes de la firma del contrato.
5. Notificación al vendedor: Una vez descubierto el vicio oculto, el comprador debe notificar (mediante burofax) al vendedor por escrito sobre el defecto y las consecuencias o daños derivados de este. Esta comunicación debe ser clara y detallada, describiendo el vicio oculto, su impacto sobre la vivienda, y cualquier costo de reparación o sustitución que pueda ser necesario (adapta a tu situación, alguno de los ejemplos que hemos puesto más arriba para que realmente sea efectiva.

Ejemplos de Vicios Ocultos en una vivienda de segunda mano

La naturaleza de dichos defectos pueden ser de distinta naturaleza, pero, por norma general, se pueden clasificar en tres grandes grupos:

Vicios relacionados con la construcción y el aislamiento

Entre ellos, se pueden destacar los siguientes:

• Fallos de estructura: son vicios que afectan a la estabilidad y seguridad del edificio. Pueden deberse, por ejemplo, a la mala calidad de los cimientos o a la utilización de materiales defectuosos.
• Fallos de aislamiento: consisten en la falta de aislamiento térmico o acústico en las paredes, el techo o el suelo. Pueden provocar problemas de humedad y moho, un aumento de la factura de la luz y, como no, ruidos excesivos en la vivienda.

Vicios relacionados con los acabados

• Defectos en la pintura: fallos bastante comunes que afectan estéticamente la vivienda. Consisten en la aparición de manchas, desconchados o grietas en la pintura de las paredes o el techo.
• Defectos en los revestimientos: aparecen en las paredes o suelos por el mal sellado del material. Se pueden reconocer por la aparición de manchas o humedades y pueden afectar a la habitabilidad de la vivienda.
• Defectos en los cerramientos: afectan a las puertas, ventanas y persianas de la casa. Pueden deberse a problemas de instalación o de materiales de baja calidad, y pueden afectar la seguridad y el aislamiento térmico y acústico de la vivienda.

Vicios en las instalaciones eléctricas y las humedades

• Los relacionados con el suministro eléctrico: son bastante habituales. Consisten en problemas de enchufes, interruptores o instalaciones eléctricas que pueden provocar cortocircuitos, bajones de tensión y otros problemas eléctricos.
• Derivados de Humedades: también son frecuentes en ciertas viviendas. Se pueden producir por filtraciones de agua, fallos en los desagües, problemas de ventilaciones o condensaciones en canalizaciones, paredes o techos, que afecten gravemente a la salud, la estética y la habitabilidad de la vivienda.

Ejemplos de Vicios ocultos en viviendas de nueva construcción

Al igual que en las viviendas de segunda mano, en las viviendas de nueva edificación también pueden aparecer vicios ocultos.

En este caso, se pueden reclamar vicios que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, así como vicios que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad y aquellos que afecten los acabados de las obras, es decir, los que se denomina en la Ley de Ordenación de la Edificación, “defectos constructivos”.

Entre los principales defectos que pueden presentarse en las viviendas de nueva construcción se encuentran los siguientes:

• Defectos en la cimentación, que pueden comprometer la estabilidad del edificio.
• Errores en el aislamiento acústico y térmico de las viviendas.
• Deficiencias en la instalación eléctrica y la fontanería.
• Problemas en las estructuras metálicas de la construcción.

A continuación, se presentarán algunos ejemplos:

• Vicios en la instalación eléctrica: Uno de los vicios más comunes es el mal funcionamiento de la instalación eléctrica, que puede deberse a problemas en el cableado, los enchufes, los interruptores o los fusibles. Esto puede provocar cortocircuitos, sobrecalentamiento y, en casos extremos, incendios.
• Problemas en la fontanería: En algunas ocasiones, se pueden producir problemas en las tuberías que pueden tener consecuencias graves, como inundaciones o filtraciones de agua. Estos problemas pueden deberse a desperfectos en las juntas, las válvulas o las tuberías, o a un mal aislamiento de las mismas.
• Aislamiento deficiente: Un aislamiento inadecuado puede provocar la entrada de frío, humedad y ruido, lo que afecta negativamente a la calidad de vida de los habitantes de la vivienda. Esto puede deberse a una mala elección de materiales, una deficiente instalación o a un diseño inadecuado.
• Error en la construcción: Una mala planificación en la construcción de la vivienda puede llevar a la aparición de fisuras, grietas y otros defectos que pueden afectar a la calidad de vida de sus habitantes. Estos defectos pueden ser provocados por un mal dimensionamiento de los materiales, una mala ejecución de las obras o el uso de materiales de baja calidad.
• Problemas con la climatización: Una mala elección del sistema de climatización puede provocar problemas de condensación, humedades o malos olores en la vivienda. Estos problemas pueden estar motivados por una mala elección del sistema de ventilación, alguna obstrucción en las conducciones o un mal funcionamiento del dispositivo.

La jurisprudencia ha venido delimitando el concepto de defectos ocultos, con aquellos otros, que siendo de tal entidad o gravedad, tengan que ser considerados como la entrega de una cosa distinta, donde además de poderse ejercitar en el plazo de 5 años, se pueda resolver el contrato de compraventa y solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Ejemplos: inmuebles construidos con amianto o en estado ruinoso de tal forma que no puedan ser habitados, o con aluminosis.

Pasos para reclamar los vicios ocultos en inmuebles

En caso de sospechar o encontrar un vicio oculto en una vivienda, se puede reclamar al vendedor para que solucione el problema. Se debe de llevar a cabo los siguientes pasos:

1. Informar al vendedor de la existencia del problema de forma fehaciente (con alguno de los modelos que hemos puesto más arriba).
2. Realizar una inspección técnica exhaustiva, realizada por un experto cualificado, a efectos de descartar que se deba al uso inadecuado de la vivienda por parte del comprador.
3. Notificar los resultados de la inspección al vendedor y reclamar al mismo la responsabilidad y el saneamiento o la subsanación del defecto.

Qué debe hacer el vendedor ante la existencia de dichos defectos

1. Facilitar la visita y revisión de los planos de construcción y los registros de construcción.
2. Respetar el plazo de garantía establecido por ley.
3. Exigir al constructor una reparación adecuada del defecto.
4. Incorporar a la reclamación todos los documentos que acrediten la existencia del defecto.

→ Lectura Recomendada: Modelo de carta de reclamación por Obra mal Ejecutada

Cómo reclamar los vicios ocultos en la vivienda

A continuación, se detallan los plazos, requisitos y acciones legales que se pueden interponer para hacer valer los derechos del comprador.

Plazo para ejercitar la acción

El plazo para reclamar los vicios ocultos varía según la legislación de cada país. En España, el plazo para reclamar es de seis meses desde la entrega de la vivienda, tras la firma del contrato de compraventa.

Si el vicio se manifiesta después de este plazo, se considera que ha prescrito y no se puede reclamar.

Dicho plazo empieza a contar desde el momento en que el comprador toma posesión de la vivienda, independientemente de que el problema no se manifieste hasta tiempo después.

En el caso de viviendas de nueva construcción, el plazo es de 2 años.

Acciones legales que se pueden interponer

Si el vendedor del inmueble, tras el envío de nuestra carta de reclamación (en muchos casos, la reclamación extrajudicial hecha mediante carta por un abogado especialista es suficiente), no acepta un acuerdo para solucionar el problema, quedan dos opciones al comprador:

1. Acudir a un Centro de Mediación del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, con el fin de evitar un largo y costoso proceso judicial (de conformidad con la Directiva 2008/52/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2008) o bien,
2. Interponer acciones legales mediante la correspondiente demanda.

Las principales opciones en la vía judicial son:

• Saneamiento de los defectos, conforme al art. 1484 del Código Civil.
• Action resolutoria: permite al comprador la resolución del contrato de compraventa con la devolución de los gastos pagados o
• Quanti minoris o acción estimatoria: permite la rebaja del precio en proporción al valor que el inmueble habría tenido si no hubiera existido el vicio oculto.

El artículo 1486 del Código Civil regula la acción redhibitoria o resolutoria, que además en su párrafo segundo establece:

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

¿Contra quién se puede reclamar?

Contra

1. Personas físicas: Si el vendedor es una persona física que vendió la propiedad para fines no comerciales.
2. Personas jurídicas cuyo negocio principal no sea la promoción o comercialización de inmuebles. Por ejemplo, si una empresa de tecnología vende su edificio de oficinas y después descubres un vicio oculto, puedes reclamar contra esta empresa.

¿Merece la pena denunciar por vicios ocultos?

Sí, aunque depende en gran medida de las circunstancias individuales de cada caso.

Merecerá la pena si los daños ocasionados son importantes, pues si el importe de la reparación son significativos, será mejor que se haga cargo el vendedor y que puedan compensar los gastos del procedimiento.

Otro aspecto fundamental es valorar, si tenemos suficientes pruebas para llevar a cabo dicho proceso.

En cualquier caso, se deberá demostrar la existencia del vicio oculto y su gravedad, y contar con un informe técnico que lo acredite.

Como hemos dicho arriba, la carga de la prueba corresponde al comprador, por lo que se debe tener prueba suficiente, que los defectos son considerables, mediante un informe pericial, que no son causados por el uso del comprador.

Además, dejar probado suficientemente la existencia del vicio con anterioridad a la fecha de la compra, y que no se podían ver a simple vista.

Si no se cuenta con prueba suficiente de estos hechos a la hora de presentar la demanda, corremos el riesgo, además, de que nos condenen en costas, en caso de que nuestra pretención sea denegada, lo que conllevará el pago de los honorarios del abogado y Procurador del vendedor.

Antes de tomar cualquier decisión, puede ser útil buscar el asesoramiento de un abogado o un experto legal. Pueden proporcionarte una visión más detallada de tu situación y ayudarte a tomar la mejor decisión posible.

→ Si necesitas un despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario, puedes ponerte en contacto con nosotros para pedir cita con alguno de nuestros abogados colaboradores.

Legislación Aplicable

• Artículos 1484 y siguientes del Código Civil
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, (arts. 17 a 19), para el plazo de reclamación de viviendas de nueva construcción por defectos constructivos.
• Directiva 2008/52/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2008